中国工商银行


中国工商银行个人住房贷款管理办法
中国工商银行


第一章 总则
第一条 为支持城镇居民购买自用普通住房，规范个人住房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》和中国人民银行《个人住房贷款管理办法》等有关法律法规，制定本办法。
第二条 个人住房贷款(以下简称贷款)是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放贷款时，借款人必须提供担保。贷款担保可分别采取抵押、质押、保证的方式，也可以同时并用以上三种担保方式。
借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。
第三条 借贷双方应当遵守国家法律法规、房改政策和银行的有关规章制度，并在平等协商的基础上签订借款合同。
第四条 本办法适用于中国工商银行各分支机构办理的个人住房贷款。

第二章 借款人条件
第五条 借款人应当是具有完全民事行为能力的自然人。
第六条 借款人向银行申请贷款，应当具备以下条件：
(一)有城镇常住户口或有效居留身份；
(二)有稳定的职业和收入；
(三)信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；
(四)有贷款人认可的资产作抵押或质押，或有符合规定条件、具备代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；
(五)有购买住房的合同或协议；
(六)所购住房价格基本符合贷款人或其委托的房地产估价机构评估价值；
(七)不享受购房补贴的，以不低于所购住房全部价款的30%作为购房首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的30%作为购房首期付款；
(八)贷款人规定的其他条件。

第三章 贷款程序
第七条 借款人申请贷款应填写《中国工商银行个人住房贷款审批表》，并向贷款人提交下列资料：
(一)身份证件(居民身份证、户口本或其他有效居留证件)；
(二)贷款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明；
(三)符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；
(四)抵押物或质物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明和抵押物估价证明；
(五)保证人同意提供担保的书面文件及保证人的资信证明；
(六)以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；
(七)以住房公积金作为自筹资金的，需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明；
(八)贷款人要求提供的其他文件或资料。
第八条 贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料后，应当按规定进行审查，并在3周内向借款人作出答复。
第九条 贷款人同意贷款的，应当根据《贷款通则》的规定与借款人签订借款合同，并按照《中国工商银行贷款担保管理办法》的规定签订担保合同后，向借款人发放贷款。
第十条 对于申请使用住房公积金贷款购买住房的，在借款申请批准后，应按借款合同约定的时间，由贷款人以转账方式将资金划转到售房单位在银行开立的账户。

第四章 贷款额度、期限和利率
第十一条 贷款人发放贷款的数额，不得高于房地产估价机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用的70%(以较低额为准)；住房公积金贷款的数额不得超过借款人家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍。
第十二条 贷款期限最长不得超过20年。
第十三条 用信贷资金发放的个人住房贷款利率按法定贷款利率(不含浮动)减档执行，即，贷款期限为1年期以下(含1年)的，执行半年以下(含半年)法定贷款利率；期限为1至3年(含3年)的，执行6个月至1年期(含1年)法定贷款利率；期限为3至5年(含5年)的，执行1至3年期(含3年)法定
贷款利率；期限为5至10年(含10年)的，执行3至5年(含5年)法定贷款利率；期限为10年以上的，在3至5年(含5年)法定贷款利率基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过5%。
第十四条 用住房公积金发放的个人住房贷款利率在3个月整存整取存款利率基础上加点执行。贷款期限为1至3年(含3年)的，加1.8个百分点；期限为3至5年(含5年)的，加2.16个百分点；期限为5至10年(含10年)的，加2.34个百分点；期限为10至15年(含15年)的，加2.88个百分点；期? 尬?5至20年(含20年)的，加3.42个百分点。
第十五条 个人住房贷款期限在1年以内(含1年)的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

第五章 抵押贷款
第十六条 抵押贷款指贷款人按法定抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。
下列财产可作为抵押物：
(一)抵押人有权处分的房产及地上定着物；
(二)抵押人依法取得的国有土地使用权；
(三)贷款人认可的其他财产。
下列财产不可作为抵押物：
(一)土地所有权；
(二)所有权、使用权不明或有争议的财产；
(三)不能强制执行或处理的财产；
(四)已设定抵押的财产；
(五)被依法查封、扣押、监管或采取其他保全措施、强制措施的财产；
(六)依法不得抵押的其他财产。
第十七条 抵押物的价值需由贷款人或其认可的房地产估价机构进行评估、确认，评估费用由抵押人负担。抵押最高额不超过抵押物评估价值的70%。
第十八条 抵押人需到贷款人指定的保险公司办理抵押物财产保险，也可以委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，抵押人不得以任何理由中断或撤销保险。《保险合同》应明确贷款人为该项保险的第一受益人；保险期不得短于申请借款期限；投保金额不得低于借款的全部本息额；
保险单不得含有任何有损贷款人权益的限制性条款；保险所需全部费用由抵押人负担。
第十九条 贷款人与抵押人签订抵押合同后，双方应依照有关法律规定办理抵押物登记。抵押合同自抵押物登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。
以住房抵押的，应分别情况办理以下登记手续：
(一)以期房抵押的，贷款人和抵押人应持依法生效的预购房屋合同到期房坐落地的房地产登记机关办理抵押登记备案手续；同时由售房单位提供担保，待该期房竣工交付后，持《房屋所有权证》办理正式抵押登记。
(二)以现房抵押的，贷款人和抵押人应持《房屋所有权证》到房产所在地的房地产登记机关办理抵押登记，取得《房屋他项权证》；如售房单位未办妥《房屋所有权证》，贷款人和抵押人应持依法生效的《房屋买卖合同》办理抵押登记备案手续，待售房单位办妥该抵押物的《房屋所有
权证》后，再据以办理正式抵押登记手续。
以土地使用权抵押的，贷款人和抵押权人应在抵押合同签订后15日内，持被抵押的土地使用权证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押人和抵押权人的身份证件及有关材料，到土地所在地的土地管理部门申请抵押登记，取得《土地他项权利证明书》。
第二十条 抵押权设定后，所有能够证明抵押物权属的证明文件(原件)及抵押物的保险单证(正本)等，均由贷款人保管并承担保管责任。
第二十一条 抵押物抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物重复抵押或出租、转让、出售和馈赠。抵押人负有维修、保管和保证抵押物安全、完好的责任，并随时接受贷款人的监督检查。
第二十二条 抵押合同终止后，当事人应按合同约定解除抵押关系。以房地产作为抵押物的，解除抵押关系时，应到原登记部门办理抵押注销登记手续。

第六章 质押贷款
第二十三条 质押贷款指贷款人按法定质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。
国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、个人定期储蓄存单等有价证券可以作为质物。
第二十四条 出质人应将权利凭证交付贷款人。质押合同自权利凭证交付之日起生效。
第二十五条 贷款人应妥善保管质物，不得动用。因保管不善致使质物灭失或损毁，贷款人应承担责任并赔偿损失。
第二十六条 在质押期间，有价证券兑现日期先于还款日期的，可选择以下方式处理：
(一)到期兑现用于提前清偿贷款；
(二)转换为定期储蓄存单继续用于质押；
(三)用贷款人认可的等额债券、存款单调换到期债券、存款单。
第二十七条 质押期内，出质人对于质押的有价证券不得以任何理由挂失。

第七章 保证贷款
第二十八条 保证贷款指贷款人以第三人承诺在借款人不能偿还贷款本息时承担连带责任作为担保而发放的贷款。
保证人是法人的，应当同时具备下列条件：
(一)经工商行政管理机关核准登记并办理年检手续；
(二)独立核算，自负盈亏；
(三)有健全的管理机构和财务管理制度；
(四)有代偿能力；
(五)在中国工商银行开立基本存款账户或一般存款账户；
(六)无重大债权债务纠纷。
保证人是自然人的，应当有稳定的经济收入和可靠的代偿能力，并且在贷款人处存有一定数额的保证金。
第二十九条 保证人为借款人提供的担保应当是不可撤销的全额连带责任保证。

第八章 抵(质)押加保证贷款
第三十条 抵押或质押加保证贷款指贷款人在借款人或者第三人提供抵押或质押的基础上，要求其同时提供符合规定条件的保证人作为担保而发放的贷款。
第三十一条 采用本贷款方式的，贷款人在与借款人签订借款合同、与抵押人或出质人签订抵押合同或质押合同的同时，还应与保证人签订保证合同。当借款人不能按合同约定履行债务时，贷款人可以通过处分抵押物或质物受偿，不足的部分应按照约定要求保证人履行债务。

第九章 贷款偿还方式
第三十二条 借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。如借款人提前还款，应事先征得贷款人同意，并办理有关手续。
第三十三条 偿还贷款本息的方式有以下两种：
(一)贷款期限在1年以内(含1年)的，实行到期一次还本付息，利随本清；
(二)贷款期限在1年以上的，可采取等额还款法、累进还款法等还款方法，按月归还贷款本息。

第十章 合同的变更和终止
第三十四条 借款合同需要变更的，应当由借贷双方协商同意，并依法签订变更协议；有担保合同的，应事先征得担保人同意。协议未达成之前，原借款合同继续有效。
第三十五条 借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力的，应由其财产合法继承人在继承财产范围内或由其监护人在借款人财产范围内继续履行借款合同。
第三十六条 保证人丧失担保资格或担保能力时，借款人应及时通知贷款人，并提供新的保证人，经贷款人同意后，重新签订保证合同。未经贷款人同意，原保证合同继续有效。
第三十七条 借款人按合同规定偿还全部贷款本息后，贷款人应在30日内将用于担保的抵押物或质物退还抵押人或出质人，借款合同随即终止。

第十一章 债权保护
第三十八条 借款人在使用贷款期间不得有下列行为：
(一)未按合同约定的还款计划归还贷款本息；
(二)擅自改变贷款用途或挪用贷款；
(三)将设定抵押权或质权的财产或权益拆迁、出租、出售、转让、馈赠或重复抵押；
(四)拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查；
(五)提供虚假文件、资料，造成贷款损失；
(六)未按合同约定办理有关保险手续；
(七)与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议；
(八)抽逃、隐匿、私分、违法出让、不合理低价变卖财产，危害贷款安全；
(九)在保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿债权，质物价值明显减少影响债权实现的情况下，未按要求提供新的担保措施；
(十)借款人死亡、失踪或丧失民事行为能力后，其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同；
(十一)违反本办法和借款合同规定的其他行为。
第三十九条 借款人有本办法第三十八条所列行为之一时，贷款人应采取下列一种或数种债权保护措施：
(一)限期纠正违约行为；
(二)中止借款人提取贷款，收回部分或全部贷款；
(三)按规定处以罚息；
(四)从借款人账户中扣款，偿还贷款本息；
(五)按照合同约定提前处分抵押物或质物，清偿贷款本息；
(六)按照合同约定提前追索保证人的连带责任；
(七)依法追偿贷款本息。
第四十条 处分抵押物或质物，其价款不足以清偿贷款本息的，贷款人应当向借款人或保证人追索应偿还的部分；其价款超过贷款本息的，贷款人应将剩余部分退还抵押人或出质人。
第四十一条 拍卖划拨的国有土地使用权所得价款，在依法缴纳土地使用权出让金后，优先清偿担保债权。
第四十二条 借款合同发生纠纷时，借贷双方应协商解决。协商不成的，任何一方均可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第十二章 附则
第四十三条 个人住房贷款不得用于购买豪华住房。城镇居民修房、自建住房贷款参照本办法执行。
第四十四条 本办法由中国工商银行总行解释和修改。各一级、准一级分行可制定实施细则，报总行备案。
第四十五条 本办法自印发之日起执行，原《中国工商银行个人住房担保贷款管理试行办法》同时废止。
附件：一、个人住房借款合同
二、个人住房借款保证合同
三、个人住房借款抵押合同
四、个人住房借款质押合同

附件：一 个人住房借款合同

编号： 年[ ]字 号
贷款人(甲方)：
借款人(乙方)：
甲方与乙方根据有关法律、法规，在平等、自愿的基础上，为明确责任，恪守信用，签订本合同。

贷款金额、期限及利率
第一条 甲方根据乙方的申请，经审查同意向乙方发放住房贷款(以下称贷款)，金额为人民币(大写) ＿＿＿＿＿，(小写) ＿＿＿＿ 。
第二条 贷款用于乙方购买座落于＿＿＿＿＿＿＿ 市(县)区(镇)＿＿＿＿＿＿＿路(街)＿＿＿＿＿号＿＿＿＿＿＿＿ 房间的现(期)房物业，建筑面积＿＿＿平方米。乙方不得以任何理由将贷款挪作他用。
第三条 贷款期限为＿＿＿＿个月。自＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日起至＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿＿日止。
第四条 贷款利率根据国家有关规定，确定为月息千分之，利息从放款之日起计算。如遇国家贷款利率调整，按规定执行，甲方不再另行通知乙方。
贷款的发放
第五条 乙方不可撤销地授权甲方在＿＿＿＿＿号和＿＿＿＿＿号担保合同生效(或登记备案)后，以乙方购楼款的名义将贷款分＿＿＿次划入售房者在甲方开立的账户，以购买本合同第二条所列之房产。
(一)＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日，金额
(二)＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日，金额
(三)＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日，金额
……………………………………………………；
……………………………………………………。
第六条 本合同签订后且在贷款发放前，如乙方与售房者就该房产有关质量、条件、权属等事宜发生纠纷，本合同即告中止。由甲方视上述纠纷解决情况在一年内决定是否解除或继续履行本合同。
第七条 贷款发放后，借款人与售房者就该房产有关质量、条件、权属等其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，借款合同应正常履行。
贷款的归还
第八条 甲乙双方商定，自＿＿＿＿起乙方用下列方式归还贷款本息：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第九条 乙方按月归还贷款本息，应自借款之日起于每月＿＿＿＿日归还，每期金额＿＿＿＿＿＿万元，共＿＿＿＿期。
第十条 乙方应在甲方开设存款账户，并保证在每期还款日前存入当期足额还本付息的存款，同时授权甲方于每期还款日从该存款账户中以第八条规定的方法扣收贷款本息。
第十一条 乙方应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，甲方将按国家规定对逾期贷款每日计收万分之＿＿＿＿罚息。
第十二条 乙方不按期支付贷款利息时，甲方对乙方未支付的利息计收复利。
第十三条 乙方需提前还款的，提前还款额应为当期应付本息之整倍数，并在还款日＿＿＿＿日前书面通知甲方，经甲方确认后即为不可撤销，并作为修改本合同的补充通知。
第十四条 乙方如提前归还部分贷款本息，对提前还款部分，仍按本合同第四条规定的方法计收贷款利息，不计退提前还本部分贷款的利息。
第十五条 乙方如一次性提前归还全部贷款本息，甲方则不计收乙方提前还款部分的贷款利息。
第十六条 除非下列事项已在甲方感到满意的情况下获得完满解决，否则甲方有权在任何一项或多项事情发生时，宣布本合同提前到期，要求乙方立即提前偿还部分或全部贷款本息(包括逾期利息)，而无需为正当行使上述权利所引起的任何损失负责：
(一)乙方违反本合同的任何条款；
(二)乙方本人因丧失民事行为能力、被宣告失踪、被宣告死亡或死亡而无继承人或受遗赠人；
(三)乙方的继承人或受遗赠人或财产代管人拒绝为乙方履行偿还贷款本息的义务；
(四)乙方连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息；
(五)根据＿＿＿＿号担保合同的约定，因担保人(物)发生变故，致使担保人须提前履行义务或甲方提前处分抵(质)押物的；
(六)乙方发生其他可能影响归还甲方贷款本息的行为。
第十七条 发生本合同项下第十六条第(一)、(二)、(三)、(四)、(六)项规定的情形时，致使甲方宣布本借款合同提前到期的，与本合同有关的＿＿＿＿＿号担保合同同时到期，贷款人有权要求保证人提前履行保证义务或提前处分担保物。
合同的变更
第十八条 乙方如要将本合同项下之债务转让给任何第三人，应经甲方书面同意，在受让人和甲方重新签订借款合同前，本合同继续有效。
第十九条 甲、乙双方任一方需变更本合同条款，均须书面通知对方，经双方协商一致，达成书面意见，同时征得担保人书面同意。
争议的解决
第二十条 如因履行本合同而产生任何纠纷，双方应友好协商解决；协商解决不成的，由甲、乙双方共同选择下列方式之一解决：
(一)提交＿＿＿＿所在地人民法院诉讼解决；
(二)提交＿＿＿＿仲裁委员会裁决。
第二十一条 争议未获解决期间，除争议事项外，各方应继续履行本合同规定的其他条款。
费用及其他
第二十二条 与本合同有关的费用及实际支出，其中包括(但不限于)法律手续费、公证费、房产过户手续费及其他相关税费，全部由乙方负责支付。
第二十三条 乙方如不依本合同的规定付足应付的任何款项、费用，使甲方决定以任何途径或方式追索，一切由此而引起的费用由乙方负责；甲方为保障本身利益先行垫付的费用，甲方有权随时向乙方追讨，并从甲方实际支付之日起计收活期存款利息。
第二十四条 甲、乙双方商定的其他条款：
(一) ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ；
(二) ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ；
(三) ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ ；
第二十五条 本合同一式＿＿＿＿份，具有同等效力。由＿＿＿＿各执一份。
第二十六条 本合同由甲、乙双方共同签字盖章，并自＿＿＿＿号和＿＿＿＿号担保合同生效(或登记备案)之日起生效。
贷款人住所： 借款人住所：
电话： 身份证号码：
传真： 存款账号：
邮政编码： 电话：
邮政编码：
甲方(公章) 乙方(签章)
负责人(签字)
年 月 日 年 月 日

附件：二 个人住房借款保证合同

编号： 年[ ]字 号
债权人(甲方)：
保证人(乙方)：
第一条 为确保甲方与＿＿＿(以下简称借款人)签订的＿＿＿年＿＿＿字＿＿＿号借款合同(以下称借款合同)的履行，乙方愿意向甲方提供保证，甲、乙双方根据有关法律规定，协商订立本合同。
第二条 乙方保证范围为借款人根据借款合同向甲方借用的贷款本金为人民币(大写)＿＿＿＿及其利息(包括因借款人违约或逾期还款所计收的复利和加收的利息)、借款人违约金和实现债权的费用(包括诉讼费和律师费)。
第三条 本合同保证的借款合同的履行期限自＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日至＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日。
本保证合同的保证期间为两年，自借款人不履行债务之日起计算。
第四条 本保证合同独立于借款合同，乙方在本合同项下的保证责任不因借款合同无效而免除。
第五条 乙方承诺对借款人的还款义务承担连带责任，并在甲方开立的账户上始终保留相当于借款人借款余额的＿＿＿＿%的款项作为履行保证义务的保证金。如借款人未按合同的约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面索款通知后＿＿＿＿日内履行还款义务。如乙方未主动履行? 幢硎疽曳绞谌追酱悠淇⒌恼嘶е锌凼铡? 第六条 乙方同意甲方在借款人逾期未偿还贷款本息时，有权依第五条规定的方式直接要求乙方履行义务。
第七条 乙方保证如发生借款合同项下借款合同提前到期的情况时，借款人又不及时还款的，乙方立即开始履行保证义务。
第八条 乙方保证有足够的能力承担上述保证责任，并不因乙方受到的任何指令、乙方财力状况的改变、乙方与任何单位签订任何协议而免除其所承担的责任。
第九条 本合同生效后，乙方接受甲方对其资金和财产状况的调查了解，乙方应按甲方要求及时提供其资产状况的有关资料。
第十条 在本合同有效期间，乙方如再向第三方提供担保，不得损害甲方的利益。
第十一条 任何一方不得擅自变更或解除本合同。一方需变更合同时，应经双方协商同意，达成书面协议。
第十二条 借款人与甲方协议变更借款合同的，应征得乙方同意；未经乙方同意的，乙方只在本合同规定的保证范围和期限内承担责任。但甲方由于国家政策调整而执行新利率的，无需征得乙方的同意。
第十三条 任何一方未按本合同的约定履行义务，给对方造成经济损失的，应向对方支付担保余额的＿＿＿＿%违约金，违约金不足以弥补对方损失的，还应就不足部分予以补偿。
第十四条 甲、乙双方商定的其他事项：
(一)＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
(二)＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
(三)＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
第十五条 甲乙双方在履行本合同中发生的争议，由双方协商解决，协商不成，由甲、乙双方共同选择下列方式之一：
1.提交＿＿＿＿所在地人民法院诉讼；
2.提交＿＿＿＿仲裁委员会仲裁。
第十六条 本合同一式＿＿＿＿份，具有同等效力，由＿＿＿＿各执一份。
第十七条 本合同由甲乙双方签字盖章后生效。
债权人住所： 保证人住所：
电话： 基本账户开户行：
传真： 账号：
邮政编码： 电话：
传真：
邮政编码：
甲方(公章) 乙方(签章)
负责人(签字) 法定代表人(签字)
年 月 日 年 月 日

附件：三 个人住房借款抵押合同

编号： 年[ ]字 号
抵押权人(甲方)：
抵押人(乙方)：
第一条 为确保甲方与＿＿＿＿(以下称借款人)签订的＿＿＿＿年＿＿＿＿字＿＿＿＿号借款合同(以下称借款合同)的履行，乙方愿意以其有权处分的位于＿＿＿＿＿＿市(县)＿＿＿区(镇)＿＿＿路(街)＿＿＿号＿＿＿房间之房产(地产)的全部权益(以下称该抵押物，具体财产情况见? 盅何锴宓?抵押给甲方，以作为偿还借款合同项下之借款的担保。
第二条 本抵押合同担保范围为借款合同项下之借款本金、利息(包括因借款人违约或逾期还款所计收的复利和加收的利息)、借款人应支付的违约金和赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用(包括律师费和诉讼费)。
第三条 本合同的效力独立于被担保的借款合同，被担保的借款合同无效不影响本抵押合同的效力。
第四条 本合同项下有关的评估、保险、鉴定、登记、保管等费用均由乙方承担。
抵押合同的登记
第五条 乙方不可撤销地授权甲方在本合同签订后执本合同、借款合同、购房合同及全套有关该抵押物的证明文件到有关的房地产管理机关办理抵押的登记备案手续。
第六条 乙方不可撤销地授权甲方在获得该抵押物的正式产权证明后，依有关法律法规的规定，到有关的房地产管理机关办理该抵押物的正式抵押登记手续，并将该抵押物的他项权利证书及抵押登记证明交存于甲方。
抵押物的使用和保管
第七条 乙方须保证该抵押物的合理使用，不得把抵押物用于保险条款禁止或排除的任何方式或任何目的。
第八条 未经甲方同意，乙方不得对该抵押物作出任何实质性结构改变。因乙方违反本合同所作的改变而使该抵押物产生的任何增加物，自动转为本合同的抵押物。
第九条 抵押期间，未经甲方同意，乙方不得将该抵押物转让、出租、变卖、再抵押、抵偿债务、馈赠或以任何形式处置。由此引起甲方的任何损失，由乙方承担责任。
第十条 乙方对该抵押物必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受甲方的监督检查。对该抵押物造成的任何损坏，由乙方承担责任。
第十一条 乙方负责缴付涉及该抵押物的一切税费。乙方因不履行该项义务而对甲方造成的一切损失，乙方应负责赔偿。
抵押物的保险
第十二条 乙方须在取得该抵押物 日内，到甲方指定的保险公司并按甲方指定的保险种类为该抵押物购买保险。保险的赔偿范围应包括该抵押物遭受任何火灾、水灾、地震等自然灾害及其他意外事故所导致的破坏及损毁；投保金额不得少于重新购买该抵押物的全部金额；保险期限至
借款合同到期之日，如借款人不履行到期还款的义务，抵押人应继续购买保险，直至借款合同项下贷款本息全部还清为止。
第十三条 乙方需在保险手续办理完毕十日内，将保险单正本交甲方保管。保险单的第一受益人须为甲方，保险单不得附有任何损害或影响甲方权益的限制条件，或任何不负责赔偿的条款(除非甲方书面同意)。
第十四条 乙方不可撤销地授权甲方为其上述保险事项的代表人，接受或支配保险赔偿金，将保险金用于修缮该抵押房屋的损毁部分或清还本合同项下借款人所欠甲方的款项，此授权非经甲方同意不可撤销。
第十五条 抵押期内，乙方不得以任何理由中断或撤销上述保险。否则，乙方须无条件赔偿甲方因此所受的一切损失。
第十六条 乙方如违反上述保险条款，甲方可依照本合同之保险条款的规定，代为购买保险，所有费用由乙方支付。
第十七条 抵押期间，该抵押物发生保险责任以外的毁损，乙方应就受损部分及时提供新的担保，并办理相应手续。
抵押物的处分
第十八条 发生以下情况时，乙方同意甲方提前处分抵押物：
(一)根据借款合同的约定借款合同提前到期的；
(二)乙方违反本合同第七条、第八条、第九条、第十条、第十三条、第十四条、第十五条、第十六条、第十七条的；
(三)当有任何纠纷、诉讼、仲裁发生，可能对抵押物有不利影响的。
第十九条 乙方保证，在借款人不履行借款合同约定条款时，甲方有权依法就处分该抵押物的价款优先受偿。
第二十条 处分本抵押合同项下之款项，依下列次序处理：
(一)用于缴付因处理该抵押物而支出的一切费用；
(二)用于扣缴所欠的一切税款及乙方应付的一切费用；
(三)扣还根据本合同乙方应偿还甲方的贷款本息及其他一切款项。
第二十一条 处分该抵押物的价款超过应偿还部分，甲方应退还乙方。
抵押人声明及承诺
第二十二条 乙方在自愿遵守本合同条款的同时，作如下声明及承诺：
(一)向甲方提供的一切资料均真实可靠，无任何伪造和隐瞒事实之处；
(二)准许甲方或其授权人，在任何合理的时间内依法进入该抵押房产，以便检查；
(三)乙方在工作单位、联络方式等发生变化时，须在十日内书面通知甲方；
(四)乙方在占有该抵押物期间，遵守有关管理规定，按时付清该抵押物的各项管理费用，并保证该抵押物免受扣押或涉及其他法律诉讼。如不履行上述责任，须赔偿甲方因此遭受的损失；
(五)当有任何诉讼或仲裁发生，可能对该抵押物产生不利影响时，乙方保证在十日内以书面形式通知甲方。
违约金
第二十三条 任何一方违反本合同任何条款，给对方造成经济损失的，应向对方支付借款合同项下贷款余额的 %违约金，违约金不足以弥补对方损失的，违约方还应就不足部分予以赔偿。
争议的解决
第二十四条 如因履行本合同而产生任何纠纷，双方应友好协商解决；协商不成的，由双方共同选择下列方式之一解决：
(一)提交该抵押房产所在地人民法院诉讼解决；
(二)提交＿＿＿＿仲裁委员会裁决。
第二十五条 争议未获解决期间，除争议事项外，各方应继续履行本合同规定的其他条款。
其 他
第二十六条 双方商定的其他条款：
(一)＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
(二)＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
(三)＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
…………………………………………；
…………………………………………。
第二十七条 借款合同中的借款人按期付清合同约定的借款本息及其他费用，并履行本合同的全部条款及其他所有责任后，本合同即告终止。甲方将协助乙方到房地产行政管理部门办理抵押注销登记手续，并将抵押房产的所有权权属证明文件和收据退还乙方。
第二十八条 本合同一式＿＿＿＿份，均有同等效力。由＿＿＿＿方各执一份，登记机关存档一份。
抵押权人住所： 抵押人住所：
电话： 基本账户开户行：
传真： 账号：
邮政编码： 电话：
传真：
邮政编码：
甲方(公章) 乙方(签章)
负责人(签字) 法定代表人(签字)
年 月 日 年 月 日
登记机关：
抵押登记编号：
抵押登记日期：

附件：四 个人住房借款质押合同

编号：年[ ]字 号
质权人(甲方)：
出质人(乙方)：
第一条 为确保甲方与＿＿＿＿(以下称借款人)签订的＿＿＿＿年＿＿＿＿字＿＿＿＿号借款合同(以下称借款合同)的履行，乙方愿意以其有权处分的权利向甲方提供质押担保。
第二条 乙方出质的权利由本合同项下的质押权利清单载明，该清单为本合同的组成部分。
第三条 本质押合同担保的范围为借款合同项下的本金(大写)＿＿＿＿及利息(包括因借款人违约计收的复利和加收的利息)、借款人违约金、实现质权的费用(包括诉讼费和律师费)。
第四条 乙方承诺：
(一)以合法享有的权利出质，出质行为真实、合法；
(二)将出质的权利凭证于＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日移交甲方占有。
第五条 未经甲方书面同意，乙方不得以任何方式处分出质的权利。若甲方同意乙方处分该权利，乙方应在处分该权利后十日内将所得的价款(酬金)提前清偿所担保的债权或者作为出质财产存入甲方指定的账户。若甲方认为乙方处分出质的权利所得价款(酬金)明显低于该权利的价值，
乙方应按甲方的要求另行提供相应的担保。
第六条 乙方出质的有价证券的兑现日期先于债务履行期的，甲方可以在债务履行期届满前兑现。其价款可作为出质财产存入甲方指定账户、或提前清偿乙方所担保的债权、或继续购买债券出质担保。
第七条 借款合同履行期限届满，借款人不履行债务的，乙方授权甲方兑现或以其他方式处分质押权利，并以所得优先受偿。
第八条 发生下列情形之一的，甲方可以提前兑现或以其他方式处分质押权利，并以所得优先受偿：
(一)乙方死亡、被宣告失踪、被宣告死亡或丧失民事行为能力而又无人代其履行债务，或乙方的继承人或受遗赠人或代管人不能全部或拒绝履行偿还借款的；
(二)乙方破产、歇业、解散、被停业整顿、被撤销、被吊销营业执照的；
(三)甲方依据借款合同的约定提前收回贷款时，借款合同项下的债权未能实现或者未能全部实现的；
(四)其他足以影响乙方偿债能力或缺乏偿债诚意的情形。
第九条 本合同生效后，借款人与甲方协议延长借款合同履行期限，应事先取得乙方书面同意。若乙方同意延长借款合同履行期限，且本合同项下质押的权利办理过出质登记，由乙方按有关规定向原登记机关办理变更登记。
第十条 有下列情形之一的，本合同自行终止：
(一)借款合同履行期限届满，借款合同项下甲方的债权得到足额清偿的；
(二)甲方依据本合同第六条的约定实现了质权的；
(三)甲方依据本合同第七条的约定实现了质权的；
(四)甲方依据本合同第八条的约定实现了质权的；
本合同因前款(一)被终止时，甲方应在三十日内将质押权利凭证交还乙方。本合同因前款(二)、(三)、(四)终止时，若甲方以处分质押权利所得价款受偿后尚有剩余的，应在三十日内将其返还乙方。
第十一条 乙方有下列情形之一的，对甲方实现质权造成损害的，应向甲方支付借款余额＿＿＿＿%违约金；如果由于乙方违约给甲方造成的损失超过违约金的，乙方还应进行赔偿，补偿违约金不足的部分：
(一)违反本合同第四条、第五条的约定；
(二)隐瞒出质的权利存在共有、权属争议或其他不利于乙方的情形；
(三)妨碍甲方实现质权。
第十二条 约定的其他事项：
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
第十三条 本合同正本一式＿＿＿份，具有同等法律效力，由＿＿＿＿各执一份。
第十四条 本合同自质押权利凭证移交甲方占有之日起生效；质押权利依法应办理出质登记的，本合同自登记之日起生效。
质权人住所： 出质人住所：
电话： 基本账户开户行：
传真： 账号：
邮政编码： 电话：
传真：
邮政编码：
质权人：(公章) 出质人：(签章)
负责人： 法定代表人：
年 月 日 年 月 日



1998年6月28日
预期违约与不安抗辩
——对合同法相关规定的思考

李洪奇


前言
违约制度是合同法的重要内容，完善的违约制度是合同顺利履行的有力保证。国际贸易立法统一化运动的产物——《联合国国际货物销售合同公约》，是有关国家在消除货物买卖法律冲突、促进国际贸易发展方面的重大成果，得到各国政府、贸易界、法律界的重视和好评。该公约的大多数条款具有较强的学理性，也是切实可行的。它规定了两种类型的违约制度：预期违约与实际违约，根本违约与非根本违约。预期违约，又称先期违约，是英美法上的制度，公约借鉴了这一制度并建立起自己的体系；大陆法系没有预期违约制度，他们的不安抗辩制度在相当程度上起到了与之相同的作用。《合同法》兼采两大法系，预期违约与不安抗辩都可以在其中找到它们的位置，但其规定与公约、英美法、大陆法都不同，而且尚未达到融会贯通、浑然一体的效果，其逻辑上的统一性、严密性、适用性等诸方面还存在着这样或那样的问题。本文将对预期违约制度的各种模式进行比较分析，探讨一下《合同法》在这个问题上的成功与不足，特别是预期违约与不安抗辩的结合问题。

一 关于预期违约
预期违约，是英美法上的独创制度，它是为了解决合同生效后至履行前发生在合同履行上的危险而建立的一项法律制度。预期违约制度充分体现了合同法上的诚实信用原则及公平原则，它对平衡合同双方当事人的利益具有重要意义。预期违约救济措施不仅可以有效减少实际违约所造成的损失，而且还可以及时的解决合同纠纷，从而在很大程度上避免社会资源的人为浪费。可以说，预期违约制度是英美法系国家对法制文明的一大贡献。

（一） 英美法上的预期违约制度
在英美法中，预期违约包括两种不同的类型，即明示预期违约和默示预期违约。明示预期违约制度起源于英国法院在1853年做出的关于霍切斯特诉德拉图尔案（Hochster v. De la Tour）的判决1，它是指一方当事人在合同规定的履行期限到来之前明确肯定的表示他将不履行合同。默示预期违约制度起源于英国法院1894年辛格夫人诉辛格（Synge v. synge）一案2，它是指一方当事人在合同履行期限到来之前其自身行为或某些客观情况表明他将不履行合同或不能履行合同。英美法预期违约理论立法，以美国《统一商法典》最为典型和完善。该法典第2610条对明示预期违约规定：“任何一方当事人表示拒步履行商味道期的合同义务，而这种毁约表示对于另一方而言会发生重大合同价值损害，受害方则可以：（a）在商业合理的时间内等待毁约方履约；或（b）根据第2703条或第2711条请求任何违约救济，即使他已通知毁约方等待其履约和催其撤回毁约行为；并且，（c）在上述任何一种情况下，均可停止自己对合同的履行，或根据本篇第2704条关于卖方权利的规定，将货物特定于合同项下或对半成品货物作救助处理。”3 第2609条对默示预期违约规定为:“(1)货物买卖合同意味着买卖双方负有不辜负对方要求自己及时履约的期望的义务。一方如有合理理由相信对方有不能履约的危险，前者可以致函后者要求其对及时履约提出充分保证，且在他收到这种保证之前，可以暂时中止与他尚未得到约定给付相对应的那部分义务，只要这种中止在商业上合理。（2）在商人之间，应根据商业标准确定认定具有不能履约危险的理由是否正当以及履约保证是否充分。（3）接受任何不当的交付和付款并不影响受害方要求对方对未来履约提供充分保证的权利。（4）一方收到另一方的正当要求后，若未能在不超过30天的合理时间内提供这种根据实际情况能按时履约的充分保证，即为毁约。”4
预期违约的两种形态都属于在履行期到来前毁约，它与实际违约的根本区别在于它们发生的时间不同。预期违约具有以下特点：
1．预期违约行为表现为在未来将不履行义务，而不是现实的违反义务。换句话说，这只是一种违约的危险或可能。确切的说，预期违约并不是真的违约，因为债务人可以采取补救措施而在履行期限到来时严格地履约。但是这并不意味着此种毁约就不属于违约，履行期限知识实际从事履行行为的期限而不是债务发生的期限，即使这种毁约发生在履行期限前也使债务人违反了合同规定的义务，同时表明他根本默示其合同债务，给对方的信赖利益造成损害。
2．预期违约侵害的是期待的债权而不是现实的债权。在合同规定的履行期限到来之前债权人不能请求债务人提前履行债务以提前实现其债权，但他享有期待权，这种权利也是不可侵犯的。
3．预期违约有其特有的救济方式。由于履行期未到，债权人为了争取合同的履行，可以给对方补救的机会，等待履行其的到来，要求对方履行；如果对方仍不履行，则预期违约已经转化为实际违约，债权人可采取实际违约的救济方式。或者，债权人可以在对方预期违约时就要求其承担违约责任。此外，预期违约侵害的是债权人的期待利益，一般是信赖利益，在损害赔偿的范围上与实际违约是不同的。
预期违约的两种方式，明示预期违约和默示预期违约都发生在合同有效成立后至履行期限到来之前，二者侵害的懂事债权人的期待权，但二者又有区别，表现在：
1． 违约构成不同。
构成明示预期违约应具备：（1）违约方明确的肯定的向对方做出毁约的意思表示；（2）明确表示在履行期限到来后不履行合同义务；（3）表示将不履行合同的主要义务；（4）毁约无正当理由。
构成默示预期违约应具备：（1）一方预见到另一方在合同履行期限到来时将不履行或不能履行合同，有两种情况：一是没有能力履约，二是不准备履约；（2）一方的预见有确切的证据，至于判断的标准，美国《统一商法典》规定为“有合理的理由认为对方不能正常履行”（第2609条）；（3）被要求提供履约保证的一方不能在合理的期间内提供充分的保证。
2． 违约者的主观方面不同。
明示预期违约表现为一方能够履行而不愿履行，这种违约示明确肯定的，违约者的主观状态只能是故意。而默示预期违约表现为两种情形：一是一方当事人客观上没有能力履行合同，即履行不能，这种情形往往是从一些客观事实推测到的，如一方出现资金困难，支付能力欠缺，负债过多难以清偿等；二是一方当事人客观上能够履行合同，但却不打算履行合同，如该当事人商业信用不佳，已将部分货物转卖出去等等，这种情形，往往是从当事人的某些行为推测导的。因此，默示预期违约中违约者对违约行为的发生主观上既可能是出于故意，也可能是出于过失。
3． 救济措施不同。
明示预期违约发生后，受害方有权选择救济措施，即受害方要么不接受对方预期违约的表示，等对方的履行期限到来之后，要求对方实际履行，如果届时对方不实际履行，再按实际违约要求对方承担责任；要么接受对方预期违约的意思表示，立即解除合同并可以要求对方赔偿损失。而默示预期违约发生后，受害方享有的第一个救济措施是通知对方要求其在一个合理的期限内提供将来能够履行合同的担保，在必要、合理的情况下可以中止履行合同，而不是立即解除合同。如果对方在收到通知后的一个合理期限内并未提供将来履行合同的充分保证，则默示预期违约就转化为明示预期违约了，受害方可以象明示预期违约发生时那样采取选择的救济措施，保护自己的利益。

(二)《联合国国际货物销售合同公约》上的预期违约。
《联合国国际货物销售合同公约》（以下简称公约）也采用了预期违约的概念，在第五章第一节的第71条、第72条作出了规定。第71条：“（1）如果订立合同后，另一方当事人由于下列原因显然将不履行其大部分主要义务，一方当事人可以中止履行义务：他履行义务的能力或他的信用有严重缺陷；或他在准备履行合同或履行合同中的行为。 （2）如果卖方在上一款所述的理由明显化以前已将货物发运，他可以阻止将货物交给买方，即使买方持有其有权获得货物的单据。本款规定只与买方和卖方间对货物的权利有关。（3）中止履行义务的一方当事人不论是在货物发运前还是发运后，都必须立即通知另一方当事人，如经另一方当事人对履行义务提供充分保证，则他必须继续履行义务。”5 第72条：“（1）如果在履行合同日期之前，明显看出一方当事人将根本违反合同，另一方当事人可以宣告合同无效。（2）如果时间许可，打算宣告合同无效的一方当事人必须向另一方当事人发出合理的通知，使他可以对履行义务提供充分保证。（3）如果另一方当事人已声明他将不履行其义务，则上一款的规定不适用。”6
可以看出，《公约》虽然借鉴了英美法，引入了与实际违约相对的预期违约的概念，但具体的规定与英美法有很多不同：
1. 预期违约的划分方法不同。
英美法将预期违约分为明示违约与默示违约，公约则分为预期根本违约（第72条）与预期非根本违约（第71条）。所谓“根本违约”，公约第25条规定：“一方当事人违反合同的结果，如使另一方当事人蒙受损害，以至于实际上剥夺了他根据合同规定有权期待得到的东西，即为根本违反合同，除非违反合同一方并不预知而且一个同等资格、通情达理的人处于相同情况中也没有理由预知会发生这种结果。”7 从公约第72条第一、第三款的规定可以看出，预期根本违约也有明示与默示两种情况，而非根本违约则主要示默示的。
2. 判断毁约的标准不同。
公约第71条对中止履行义务的前提规定得比较详尽、具体，从其履约能力、商业信用及履约行为等三方面考察；而英美法在这方面的规定则比较简单，美国商法典仅有“有合理理由”的标准，在适用中有较大的主观随意性。
3. 提供充分履约保证的期限的规定不同。
当存在一方当事人有可能违约的情况时，另一方当事人可要求他在合理的时间内提供履约的充分保证，并有权在得到充分保证之前中止履约。美国商法典第2609条明确规定了30天的提供履约保证的期限，超过该期限即构成预期违约；而公约第71条仅规定了中止履约的一方有立即通知另一方的义务，至于保证的期限和不能提供充分履约保证的后果，公约都没有规定，这是公约的一点缺憾。
4． 预期违约的法律救济方法不同。
美国商法典规定，明示预期违约，另一方可以等待对方实际违约或者行使各种损害求偿权（包括解除合同）；默示预期违约，另一方可以要求对方提供履约保证和中止履行合同。而公约规定，对预期根本违约，受害方可以解除合同并行使各种求偿权，对预期非根本违约，则有中止履行合同、要求对方提供履约保证和停运的权利。可以说，二者的差异主要由于他们对违约的分类不同，但舅舅及方法来说，二者是大致相同的，特别一点的停运权其实也可以看作中止履约的一种。

二 关于不安抗辩（权）
不安抗辩是大陆法上的概念，它具有与预期违约相似的功能。
大陆法系的通说认为，在清偿期到来之间，债权人并不享有实际请求履行的权利，因而此时并不发生债务人不履行债务的责任。履行期限是为了债务人的利益而设的，债务人可以在履行期限到来之前提前履行而债权人则无权请求提前履行。为了贯彻公平原则，避免先履行的一方当事人蒙受损失，大陆法发展出了不安抗辩权制度。具体是指“当事人之一方应向他方先为给付者，如他方之财产于订约后显形减少，有难为给付之虑时，在他方未为对待给付或提出担保前，得拒绝自己之给付。"8 它又称拒绝权，具有留置担保的性质。在对方履行对待给付或提供担保之后，不安抗辩权归于消灭。9

（一） 不安抗辩权的制度建设
按照传统民法，不安抗辩权的发生需具备三项要件：一，双务合同的双方的债务的履行时间不同，一个在先，一个在后，如果是同时履行，则只能产生同时履行抗辩权；二，双务合同成立后对方的财产状况发生恶化；三，对方财产明显减少，有可能影响其给付义务的履行。
大陆法国家对不安抗辩权都有规定。法国民法典第1613条规定：“如买卖成立后，买受人陷于破产或处于无清偿能力致使出卖人有丧失价金之虑时，即使出卖人曾同意延期支付，出卖人也不负交付标的物的义务。但买受人提供到期支付的保证者，不在此限。” 德国民法典第321条规定：“因双务契约负担债务并应向他方先为给付者，如他方的财产于订约后明显减少，有难为对待给付之虑时，在他方未为对待给付或提出担保之前得拒绝自己的给付。" 其他如台湾民法典第265条、奥地利民法典第105条、瑞士民法典第1469条等对不安抗辩权均有规定。分析可见，法国民法典的规定只对买卖合同的出卖人适用，偏重于保护卖方利益，而德国法则不限于买卖合同而推及一切双务合同。而且，法国法的规定主张不安抗辩权的条件是采用支付不能主义，而德国法的规定则较为概括，因而，先为给付义务人的拒绝给付权依照法国发将大部分丧失其行使的机会。所以，同时大陆法系，同时不安抗辩权制度，在不同国家也不尽相同。相形之下，以德国的为优。

（二） 预期违约与不安抗辩
从不安抗辩权的构成要件上看，与默示预期违约有较大相似之处：二者是在合同订立后至履行期届满之前，一方未明确表示将不履行合同义务，但另一方根据客观情况预见其有届时不会或不能履行的危险，不同之处在于：
　　1．适用的条件不同，不安抗辩权适用于双方当事人履行债务有先后顺序的情况，而默示预期违约无此限制。