当前房屋买卖毁约现象增多的原因及对策/周洪林

作者:法律资料网 时间:2024-06-25 15:21:47   浏览:8835   来源:法律资料网
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自去年以来,法院受理的房屋买卖合同毁约案件呈明显增多之势,该类纠纷一定程度上扰乱了当地二手房交易秩序,针对这种情况,笔者结合我院近年来案件审理的情况谈谈当前房屋买卖毁约纠纷案件的特点、原因分析及对策。

  一、房屋买卖毁约的特点

  1、炒房引发的毁约。炒房者为了获取房屋转让的巨额差价,而在短时间内将房产出售给他人,双方往往由于房款未付清等原因而未及时办理房屋过户手续。在房产大幅增值后,出卖方在利益的诱惑下背信毁约,不接受买受人支付的房屋余款或不协助办理房屋过户手续,由此产生纠纷。

  2、拆迁房买卖引发的毁约。农村土地被征用后,部分被安置户获得了两套以上的拆迁房,在其将多余的房屋出售的过程中,因此类房屋无法在交易时立刻办理过户手续,在房价上涨后,出卖人往往以其配偶或子女的名义以侵害共有权为由主张买卖合同无效,产生单方毁约行为,侵害买受人权益。

  3、一房两卖引发的毁约。某些动机不纯者就一套房屋与两位购房者签订房屋买卖合同,后选择出价较高的一方与其办理房产过户手续,对出价较低的一方背信毁约。另一种类似的情形是,出卖人在房屋尚未办理过户手续时,以该房屋向银行进行抵押贷款,造成买受人因房屋进行了抵押登记而无法办理过户手续。房屋共有人称房屋买卖合同未经其同意,以无权处分为由要求确认房屋买卖合同无效。该房屋通常为夫妻共同财产或家庭共有财产。

  4、房屋承租人以卖房人转让房屋前未通知其行使优先购买权为由,要求确认房屋买卖合同无效。此种情形下,卖房人通常会与第三人串通并伪造存在租赁关系的相关证据。

  5、卖房人以未告知房屋抵押权人转让房屋为由,要求确认房屋买卖合同无效。

  二、房屋买卖毁约的原因

  1、制度存在漏洞。房管部门对房屋所有权证的共有人记载并不作硬性要求,而在实际生活中,人们也通常将共有房屋只登记于其中一人名下。中介机构急于赚取佣金,也怠于规范操作,对房源信息既不作核实,也不对买房人作善意提醒。上述制度的漏洞为毁约提供了可趁之机。

  2、买房人缺乏保护意识。由于购房心切,加之法律知识缺乏,买房人购房前,对房产证和合同内容以外的重要信息根本不作了解。

  3、毁约收益高、成本低。买房人在毁约前会咨询律师,盘算得失,即使只有百分之五十一的可能,也会选择提起诉讼,毕竟由此支付的诉讼费用、代理费用或者违约代价要远远小于胜诉获得的房屋涨价收益。

  三、对策建议

  1、增强法律意识,保护自我权益。购房者在进行房屋买卖时,要审慎确定双方权利义务,尤其对违约责任要明确约定。对拆迁房、预售商品房等无法在交易时马上办理过户手续的房屋,应注意审查房屋的共有人状况,如有成年共有人,应要求其在房屋买卖合同上签字;对能够及时办理过户手续的房屋,应在支付房款的同时办理房屋产权过户手续,避免出卖人事后毁约。

  2、加强法制宣传,树立诚信意识。利用报纸、网络等大众媒体,加大对房屋买卖毁约行为法律后果的宣传力度,使意图毁约者明确毁约行为应承担的法律责任。倡导诚实信用交易原则,建立诚信为本、依法履约行为规范体系。

  3、加大监管力度,严惩违法行为。相关职能部门应加强对房产交易的监管,完善房产备案登记制度,增强房产销售市场信息的透明度,对影响市场交易秩序的行为严肃惩处。另外,法院应加强与相关部门的沟通,对在案件审理中发现的问题及时向有关单位反映,促使其及时整改。

  4、买房人自身须提高警惕。购买二手房时,要调查了解房屋的产权状况,如是否存在共有人,是否已经设有抵押或租赁,签订买卖合同时,要对违约责任作出明确约定,规定违约方应赔偿因违约给对方造成的直接损失和间接损失,另外还可以适当提高违约金。务必要求其他共有人一同签字。


作者单位:江苏省丰县人民法院

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外商投资企业外资股权转让所受到的限制

国浩律师集团(上海)事务所 俞 文


众所周知,公司的股权可以自由转让是公司这一企业制度的一个基本特征。但另一方面,为便于对公司的监管以及保护公司相关股东的利益,法律对公司的股权转让也设定了许多限制。相对来讲,有限责任公司由于其人合性兼具资合性的特点,其股权的转让较只具资合性特点的股份有限公司的股权转让受到的限制要多,而外商投资企业的股权转让尤其是外资股权转让受到的限制则更多,不仅其必须遵循有关外商投资企业法的特别规定,在特别法无规定的情况下还必须遵循公司法有关股权转让的一般规定。目前,由于国内尚无统一的外商投资企业法,有关对外商投资企业外资股权转让方面的规定,均散见于各个法律和行政法规中,显得相对零乱,本文希望通过对之进行总结,以供各方参考。

1.中外合资企业和中外合作企业的股权转让必须得到全体股东的同意
《公司法》对内资有限责任公司股权的对外转让,要求必须征得半数股东的同意。而与此不同的是,《中外合资经营企业法》(以下简称合资法)、《中外合作经营企业法》(以下简称合作法)则明确规定,股东一方转让出资,必须经过全体股东的同意。这一规定不仅针对外商投资企业中中方投资者的股权转让,当然也针对外国投资者对其股权的转让。显然,这一比内资企业更严格的做法,旨在维持其更加浓厚的人合因素以及促使外商投资企业能长期稳定地经营。此外,如果出现对向第三者的转让不同意的其他股东,是否必须购买该外国投资者的股权,合资法与合营法虽未规定,不过根据《公司法》第18条之“外商投资的有限责任公司适用本法,有关中外合资企业、中外合作经营企业以及外资企业的法律另有规定的,适用其规定”的规定,对出让股权不同意者,应当购买该股权,否则视为同意。

2.外资股权的转让必须得到企业原审批机关的核准,并办理工商变更登记
首先,与法律对新设外商投资企业以及外资收购国内企业股权必须经过核准一样,对外商投资企业的外资股权的转让也要经过原政府主管部门的核准。[1]这仍然是政府对外商投资企业进行监管的一个主要渠道。核准的意义不只是停留在程序上,而是要外商股份转让的实质内容是否合法进行审查。因为外资股权的转让还会涉及到本文所述的诸多内容。其次,股权转让得到核准之后必须进行工商变更登记。《中外合资经营企业法实施条例》第20条规定“合营一方向第三者转让其全部或者部分股份的,必须经合营他方同意,并报批准机关批准,向登记管理机关办理变更登记手续……。违法上述规定的,其转让无效。”也即外资股权的转让合同的生效以原政府核准部门的核准和工商登记为必要条件,二者缺一不可。虽然理论上对以办理工商登记作为外资股权转让的有效条件之一有不同意见,但在实践中,仍然应当遵循现行法律的规定。

3.对向第三人的转让及其转让条件的限制
《公司法》第35条以及《中外合资经营企业法实施条例》第20条规定,合营一方转让其全部或者部分股权时,合营他方有优先购买权。合营一方向第三者转让股权的条件,不得比向合营他方转让的条件优惠。这是基于有限责任公司的人合因素,保护合营相对股东的权利而作的制度设计,同样适用于中外合资企业和设立法人的中外合作企业。

4.外国投资者的出资未到位的股权质押及其质押股权转让受到的限制
毫无疑问,外商投资者的出资应当按照法律规定和相关合同的规定出资。否则,其股权则会受到相应的限制。按照《外商投资企业股权变更的若干规定》,在外商出资到位之前,外商投资者不得将其未交付出资部分的股权进行质押;质押后未经出质投资者和企业其他投资者的同意,质权人不得转让出质股权;未经质权人的同意,出质投资者也不得将已经出质的股权进行转让。同时,外商投资者在对其股权进行质押是也要经过原政府审批部门的核准,未经核准其股权不得进行质押。

5.外资股权部分转让后,不得导致外资股比例低于25%
国家对新设外商投资企业要求外资的比例一般不得低于25%,这意味着法律法规并不禁止设立外资股权比例低于25%的外商投资企业[2]。同时《关于加强外商投资企业审批、登记、外汇及税收管理问题的通知》以及《外商投资者并购境内企业暂行规定 》允许因并购设立外资比例低于25%的外商投资企业。但是,法律法规却不允许已有的外商投资企业通过股权转让将股权减至25%以下。《外商投资企业投资者股权变更的若干规定》的第五条规定,除非外方投资者向中国投资者转让其全部股权,企业投资者股权变更不得导致外方投资者的投资比例低于企业注册资本的25%。也就是说,外商投资企业的外商投资者,不能通过转让股权而使自己持有的股权低于25%,要么全部转让,要么转让后的股权比例仍高于25%。虽说这一规定在理论上说并没有多少依据,同时与上述规定也有矛盾之嫌,但在对该规定修改之前,该规定仍然是有效的。

6.受让的上市公司非流通股在转让时受到的限制
根据《关于向外商转让上市公司国有股和法人股的通知规定》,外国投资者受让的上市公司国有股和法人股必须在全部价款付清1年后才能依法转让,并且外国投资者受让的国有股和法人股仍然属于非流通股,并不能在交易所挂牌转让。同时,《关于上市公司涉及外商投资有关问题的若干意见》规定,含有B股的外商投资股份有限公司,申请其非上市外资股在B股市场上流通,应在获得外经贸部同意后,向中国证监会报送非上市外资股上市流通的申请方案,同时必须符合下列条件,①拟上市流通的非上上市外资股的持有人持有该非上市外资股的期限超过1年;②非上市外资股转为流通股后,其原持有人继续持有的期限必须超过1年。这都意味着,在这种情况下,外资股份的转让必须遵循上述规定。

7.外商投资股份有限公司发起人股权转让受到的限制
根据《关于设立外商投资股份有限公司若干问题的暂行规定》的规定,外国投资者是外商投资股份有限公司的发起人情况下,其外资股权在公司成立三年内不得转让,并且要经过原政府审批部门的核准。这也是公司法对设立内资股份有限公司的发起人所作的要求。

8.股权转让后不得导致一人公司的出现
《公司法》第20条规定,有限责任公司股东由2人以上50人以下股东共同出资设立。根据这一规定,除了国有独资企业和外商独资企业以外,法律并不允许设立一人公司。同时,公司股东间的股权转让如果形成“一人公司”,也是法律所禁止的。因此,外商投资企业在转让外商股份时必须避免因为将所有股权转让给中方投资者导致一人公司的结果。虽然在理论上对导致一人公司结果的股权转让是否有效存有争议,[3]但事实上,因股权转让导致一人公司的这一结果本身是违法的,因此也使该股权转让失去意义。此外,实践中也并不乏认定合同无效的判决。[4]因此,从实际角度考虑,作为万全之策,在股权转让时仍应避免这一结果的发生。

注释
[1] 自2004年10月9日《外商投资项目核准暂行管理办法》正式发布并实施以后,对外商投资企业的新设以及外资对国内企业的收购,由原来的审批制改为核准制。
[2] 理论上虽说如此,但事实上并不鼓励设立外资低于25%比例的外商投资企业。见叶军:《外资并购中国企业的法律分析》,法律出版社2004年3月版,第236页。
[3] 马强:《导致“一人公司”的股权转让协议有无效力》,人民法院报,2005年1月18日。
[4] 傅长禄主编《最新民商事海事海商案例评述》,人民法院出版社,2002年版,第137页。


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试论我国违宪审查专责机构的构建

钱贵


  宪法是一国的根本大法,是公民权利的保障书,宪法的有效实施,是实现依法治国的前提,而在我国的实践中,经常出现法律、法规等规范性文件与宪法相违背,从而侵犯了了公民的合法权益,也使宪法的权威受到损害,急需建立一个机制来保障宪法的实施,而违宪审查制度是保障宪法实施的重要法律制度。但是,目前我国的违宪审查机制存在着许多问题,使宪法监督无法发挥其应有的作用,也严重影响了社会主义法治的统一和民主法制建设的进程。所以应当在借鉴外国违宪审查先进模式的基础上,建立一个适合我国国情的富有成效的违宪审查机构。
  国外的很多国家都已经建立了符合本国国情的违宪审查机构,为维护本国宪法的权威性起到了积极的作用,从而保障了本国公民的合法权益。归结起来,国外违宪审查机构的典型模式主要有以英国为代表的立法机关审查模式、以美国为代表的普通法院审查模式和以法国和德国为代表的专门机关审查模式,专门机关审查模式又分为宪法法院审查模式和宪法委员会审查模式。
  国外的第一种违宪审查典型模式是普通法院法院审查制,该模式又叫司法机关审查模式,该制度始于1803年,以美国为代表,素有宪法第一案之称的马伯里诉麦迪逊一案,开创世界上由普通司法机构审查代议机关通过的法律是否违宪,确立了违宪的法律不是法律的至上原则,使联邦法院获得了审查国会立法是否符合联邦宪法的权力,并由此确立了由普通法院行使违宪审查权的模式。美国的违宪审查制度对各国的宪法发展都产生了巨大的影响,不少国家纷纷效仿。该模式的优点在于:第一,公民个人的权利遭受侵害时可以提起宪法诉讼,从而得到有效、及时的救济,有利于公民宪法权利的保障。第二,法院通过违宪审查权的行使,有效地制约了立法机关和行政机关,保证了权力的分立与制衡。第三,法律和其它规范性文件的合宪性争议往往在处理具体案件中表现出来,使得宪法得到了经常性的贯彻与监督,强化了宪法至上的观念。第四,法院的诉讼活动具有严格的诉讼程序,由普通法院审理违宪案件,使宪法争议的解决具有了有效的司法程序的保障。该模式的缺点在于理论依据不足,并易导致司法弄权现象。
  国外的第二种典型的违宪审查模式是立法机关违宪审查制,它由国家最高立法机关负责违宪审查。该模式源于英国的议会监督制度,其审查方式通过立法程序进行,也就是当国家最高立法机关发现有违宪的法律、法规或规章时,可以对其进行修改或废除。这是一种由议会或最高国家权力机关进行违宪审查的模式。其最大的优点在于保证违宪审查机关的最高权威性,从而保证了立法机关制定的法律得以更有效地贯彻和执行。不过这种模式的缺点也是显而易见的:第一,审查的理论依据不足。因为宪法是人民意志的真实和完全的反映,而立法机关只不过是民意代表机关,充其量是人民的代表而已。代表的意志有可能和人民的意志发生冲突。而当冲突发生时,如果由代表来判断自己的意志是否违宪则存在理论上的悖论。第二,审查的有效性不足。这种模式的实质是立法机关自己审查自己,失去了违宪审查的真正意义。第三,审查的可能性不足。立法机关往往是最高权力机关。由于权力的集中,立法机关要处理的事情很多,而违宪事件随时可能发生。这就造成了违宪审查的可能性方面存在欠缺。
  国外的第三种违宪审查模式是专门机关违宪审查制,它由专门设立的机关如宪法法院、宪法委员会等负责对法律、法规等的合宪性进行审查。其优点在于:第一,它反映了违宪审查机构专门化的趋势和要求。把宪法争议分离出来,交由专门的宪法法院或宪法委员会审理,有利于及时、有效地解决争议。同时,专门机构的组成人员也是根据处理宪法问题的需要来选任的,在素质上也能满足违宪审查的要求。第二,审查方式具有多样性和灵活性。专门机构审查模式,在不同的国家,其审查方式往往是多种多样的。法国的宪法委员会主要实行事后审查和抽象性审查;德国的宪法法院在审查方式上更丰富,包括抽象和具体、事先和事后审查。第三,兼具了议会审查和普通法院审查的优点,体现了违宪审查的政治性和司法性结合的要求。在这种模式中,宪法法院或宪法委员会是专司违宪审查之职的机构,又具有崇高的政治地位,较好地协调了违宪审查的政治性与司法性的关系,能更有效地实现其职能,发挥其作用。
  我国现行宪法规定了以全国人大及其常委会为主体的违宪审查机制,但是该违宪审查模式存在着违宪审查主体不明确、审查范围片面、审查实效性差等种种不足,而我国时常会发生典型的侵害公民人身权、受教育权等违宪的案件,譬如说孙志刚案、齐玉苓案,因此违宪审查机构的建立成为近年来我国宪法学界讨论的焦点,学者们观点各异,莫衷一是,代表性的观点主要有:
  1.在全国人大之下设立与全国人大常委会平行的宪法委员会。于浩成在1982年宪法草案讨论过程中最早提出这一方案。他认为,根据中国的政体,监督宪法实施的职责以由全国人大选出宪法委员会为好。因为全国人大常委会根据当时的宪法草案已经成为主要的立法机关,它自己通过的法律、法令是否违宪,一般说自己是较难察觉和纠正的。由全国人大选出另一专门机关既有同样的权威性,又可以起到制约的作用。
  2.在全国人大之下设立专门委员会性质的宪法委员会。这是宪法学界大多数学者的观点,何华辉认为专门机关的组织和活动的基本原则应该是从属于全国人民代表大会并且实行民主集中制。一方面,它应由全国人民代表大会组织起来,并接受全国人民代表大会的领导和监督,否则就有损于人民代表大会制度的全权性,有损于国家权力属于人民的原则。另一方面专门机关也应具有一定的独立行使职权的能力,否则难以发挥它的作用。宪法委员会的组成人员可由全国人大选举产生,隶属于全国人大和全国人大常委会,专管属于监督宪法实施的各项工作。
  3.在全国人大常委会之下设立工作委员会性质的宪法监督委员会。柳岚生提议设立相应的由全国人大常委会产生的宪法委员会这样的专门性的宪法监督机关,来协助全国人大行使宪法监督权。宪法委员会从属于国家权力机关体系,是全国人大常委会的职能机构,由全国人大常委会授权行使宪法监督权。宪法委员会应当能够独立于一般国家机关,并享有对一定范围国家机关的宪法监督权。
  4.设立专门的宪法法院。王克稳认为,应当设立德国型的宪法法院。该宪法法院应当由全国人大选举产生,并只向全国人大报告自己活动情况的国家政权机构。宪法法院应有其相对独立性,宪法法院的职权应包括以下三个方面:第一、对规范性文件合宪性的审查权;第二、对国家机关及其工作人员违宪侵权案的审查权;第三、对国家机关间权限争议的裁决权。
  5.由最高人民法院行使违宪审查权。王磊认为,中国宪法解释机构应当为最高人民法院。全国人大和全国人大常委会基于立法权,也可以对宪法进行立法解释,将违宪审查权赋予最高法院,在法律上是可行的一种,该观点借鉴美国的司法审查模式。
  6.设立最高权力机关和最高人民法院审查庭并行的复合违宪审查制。王才松认为应设立专管宪法解释和宪法实施监督工作的宪法监督委员会。由全国人民代表大会和全国人大常委会领导,其法律地位与其他各专门委员会相等。此外,还应确认对违宪的司法审查,即在最高人民法院内设立宪法法庭,对具体的行为违宪和一般社会规范性文件的违宪问题,按照宪法诉讼程序进行事后审查。
  从法治发展的一般规律,特别是中国的历史与现实来看,建立和完善法律违宪审查制度是中国实现法治的必由之路。多年来,违宪审查制度为宪政讨论的理论热点,反映了问题存在的客观性和解决问题的迫切性。我们应该立足本国实际,借鉴西方国家的成功经验,力图与国际接轨,并具体考虑我国的实情,尽快建立中国特色的法律违宪审查制度,必将对中国的政治经济、文化、法制建设产生深远的影响。然而,中国的法律违宪审查制度之路决不平坦,布满了荆棘与坎坷。由于现代社会的复杂性、多变性以及人类认识能力的局限性决定了人类不可能设计出完全适合于特定国家、特定时期社会生活物质条件的违宪审查制度。制度的完善和演进是永无止境的,我们应当客观、审慎地在既定历史条件下设计出适合于我国宪政发展的最佳违宪审查机构,既不能轻怠大意,又不能揠苗助长,对其应逐步加以发展和完善,这样,在不久的将来,违宪审查制度一定会成为我国民主制度的一朵奇葩,结出丰硕的果实。


北安市人民法院 钱贵