信用卡风险管理的经济分析
肖祖平
（上海大学 知识产权学院，上海，201800）
摘要：随着信用卡业务的发展，信用卡风险发生的频率越来越高，造成的损失也越来越大,因此，对信用卡风险管理就显得尤为重要。信用卡风险管理措施一般有风险的回避、风险的预防、风险的分散转移和风险的事后补偿等。为了在信用卡风险发生前，发卡机构能以较低的成本得到最佳的风险控制效果，在风险发生后能保证发卡机构稳键经营，发卡机构应在分析各种风险管理手段的成本、收益的基础上作出正确的选择，从而尽量避免或减少信用卡风险的发生，实现发卡机构经营的稳定增长。
关键词：信用卡；信用卡风险；风险管理 ；作用 ；经济分析
一、问题的提出
自从1985年6月中国银行珠江分行在国内发行第一张信用卡（中银卡）以来，我国的银行卡业务得到了长足的发展。发卡银行、发卡数量、交易金额都有了较大的增长；信用卡的用卡环境也有了很大的改善。就拿上海市来说，到2002年底，全市银行卡发卡总量达到3565万张，比上年增长27.5％。银行卡交易笔数10750万笔，交易总金额1065亿元，布放ATM3282台，POS16938台。2002年全年银行卡联网商户数量从年初的2184家增加到5780家，入网POS16234台，全年ATM和POS跨行总交易清算为5185.72笔。(((据保守估计，到2007年，上海市银行卡产业园建设总投资将超过100亿人民币，年总产值将达200亿元人民币以上，从业人员也将高达3万左右。(((
信用卡业务已成为商业银行最为盈利的部门之一。在西方发达国家，信用卡业务是许多国际大银行的主要业务和主要利润的来源。如花旗银行的信用卡业务收益就占其利润总额的三分之一，美国运通公司的运通卡业务利润业务更占了其公司全部利润的7成。
但是，随着信用卡业务的进一步发展，信用卡风险发生也越来越频繁。在信用卡的发行、使用、结算的诸多环节都可能存在风险。而且随着发卡行、特约商户和持卡人的增多，信用卡风险体现出涉及面广、风险种类多样、危害性大的特点。发卡行的利润逐渐减少，在大多数情况下，这些损失都是用银行的利润去弥补的，因此，对信用卡风险进行管理就显得尤为必要。
目前发卡行进行风险管理的手段很多，但是在哪种情形下用哪种管理手段才能有效地降低银行运营成本，增加银行收益呢？笔者想从经济学的角度对信用卡风险管理手段进行成本、收益分析，从而为银行风险管理者提供一个决策的参考。
二、 信用卡风险管理的必要性和作用
由于信用卡业务风险的发生具有涉及面广、种类多样、危害性大等特点，使得加强信用卡风险管理对发卡行具有重要作用。不论是在信用卡风险发生前还是在风险发生后，加强信用卡风险管理都很有必要。(((笔者认为，加强信用卡风险管理对社会、对信用卡当事人特别是对发卡行具有重要意义。
1．我们知道，信用卡风险发生的一个主要原因是发卡行自身所造成的。发卡行自身操作上的漏洞为信用卡违法人员提供了许多机会，从而导致风险的发生。加强信用卡风险管理，能有效地促进发卡行业务人员依法经营，防止违法违规现象的出现；提高发卡行从业人员的业务水平和维护发卡行权利的能力；能促使银行建立规范有效的信用卡风险防范机制，使整个发卡行的信用卡风险防范工作有条不紊地进行。
2．加强信用卡风险管理是维护银行自身经济利益的需要。风险的发生大大增加银行经营的成本，从而影响银行利润的增加。如果能对信用卡风险进行有效的管理，银行就能在科学分析风险管理的成本上找到最经济可行的管理方法避免或减少风险，从而将风险损失降到最低，以至实现发卡机构收益的稳定增长。
3．加强信用卡风险管理能维护银行自身形象，进而创造一个良好的用卡环境，达到最佳社会效益。风险发生率低的银行自然能在公众中留下好的印象，银行在扩大业务量的同时也为广大民众着实提供了不少方便。发卡行按章办事、特约商户不违规操作且数量不断增加以及现代科学技术的采用等等都能增强持卡人用卡的数量和安全感，整个社会的用卡环境也就会明显改善。
4．加强信用卡风险管理也是维护特约商户及持卡人利益的需要。信用卡风险发生的另一大原因是由于特约商户的违章操作、疏忽大意以及持卡人没有按规定使用信用卡等所造成的 。发卡机构在加强风险管理过程中重视对特约商户的培训工作，向广大民众宣传用卡常识，这对减少风险的发生以及维护特约商户和持卡人利益是有很大作用的。
三、 信用卡风险管理的经济分析
（一） 信用卡风险管理的成本、收益分析
信用卡风险管理是指发卡机构在信用卡业务运作过程中，对信用卡风险进行识别、分析的基础上有效地控制与处理其风险，用最低成本，即用最经济合理的方法来实现最大安全保障的行为。“风险管理者用最经济节约方法为可能发生的风险做好准备，适用最合适、最佳技术手段来降低管理成本。……通过尽可能低的管理成本达到最大的安全保障，取得控制风险的最佳效果。总之，只有注重各种效益与费用支出的分析，严格核算成本和费用支出，才能实现这一目标。”(((
信用卡风险管理的目的在于避免可能发生的损失，达到利润最大化。但是在实际的管理过程中，发卡行往往需要付出一定的代价，这一代价就是金融风险管理的成本。信用卡风险管理的成本主要体现在其执行成本、机会成本、声誉成本及风险成本等方面。
1．执行成本。执行成本是指发卡机构管理信用卡风险所必然要花费的不可避免的成本。如果没有进行必要的投入，就很难防范信用卡风险的发生。如银行为转移风险向保险机构投保需要交纳保险费以及采用先进设备所需要的付出。又如银行为确定信用卡申领人的资信状况进行的大量的调查工作所必须付出的人力、物力和财力等。
2．机会成本。机会成本是发卡机构所应考虑的成本，是指发卡机构投入到信用卡风险防范上的，从而丧失了将这笔资金投入用到其他业务上所产生的效益。实践中一些银行不愿或无力将大笔资金投入到改善软件、硬件设施上就是出于这个原因考虑的。
3．声誉成本。银行形象是现代商业银行竞争的重要内容，努力塑造良好的银行形象，既是为了在竞争中求生存、发展，也是避免声誉风险的有效举措之一。社会对银行的总体评价高，对银行的信心就高，有利于银行业务的开展。如果发卡机构的信用卡风险频频发生，自然会影响信用卡业务的成本与利润、银行的整体形象以及其他业务的开展。
4．风险成本。在信用卡风险管理中，发卡行有可能通过其他衍生性金融工具来管理他们面临的金融风险，然而这种金融工具本身又可能引发新的信用风险。
此外，银行在信用卡风险管理中有时也得考虑短期成本、长期社会成本问题。
我们应该看到的是不同的策略有着不同的成本，如果将那些放弃意外收益的情况存而不论，则在采用某些金融风险管理策略时，人们也许根本不需要付出任何成本，如风险回避就是这样的一种策略。当然，现实生活中，并非每一种金融风险都可预防的；相反，大多数金融风险正在于无法预防才发生。对于这样的防范策略有不同，而且又有不同的成本，那么，选择适当的策略人们就可用较低的成本达到一定的管理风险的目的。因此，在选择管理手段时，人们首先必须考虑的一个因素就是要在保证金融风险管理效率的条件下，尽可能将金融风险管理的成本降到最低的水平。
另一方面，我们要考虑的是风险管理的效率、效益。所谓效率是指采用一定风险管理手段能使自己所面临的金融风险减少或消除的程度。有时我们往往只追求效率，但效率与成本往往从正比，因此，就要正确估计其成本与收益，以求各种备选策略的净成本或净收益。效益就是采用一定的风险管理手段所能带来的收益或者可能避免的损失。在一般情况下，人们应尽量选择那些既能避免可能的损失，又能保护可能带来意外收益的策略。
风险管理的成本和效益在很大程度上只是一种可能的投入与产出，而且随着各种因素的变化及估测结果的准确与否，都对成本与效益有较大影响。下面就对一些常用的风险管理手段进行具体的经济分析。
（二） 信用卡风险管理手段的具体分析
1． 风险回避
风险回避是发卡机构因发现从事某种经营活动可能带来风险损失，有意识地采取回避措施，放弃或拒绝某项业务。也就是说，发卡机构在对从事该项业务可能因风险而引起的损失及冒这种风险可获得的利益进行分析的基础之上，认为利益小于损失，则设法避免。可以说这是最简单的风险处理方法。如在信用卡申领过程中，由于发卡机构难以对申请人的资信状况作全面的调查或不能确信申请人所提供的情况的真实性，为避免以后风险的发生而主动拒绝授予该申请人信用卡的行为就属于风险回避。
风险回避的措施干净利落，发卡行对该项业务根本不需担心以后风险发生的可能性，也就是成本非常小甚至是零成本。但是我们应该看到，伴随零成本的就是零收益。因为放弃或拒绝某笔业务也就放弃了从事该笔业务可能带来的收益。商业银行是企业法人，要以“三性”为经营方针，(((尤其是盈利性，没有盈利，银行就没有生命力。而且，目前信用卡业务的盈利率比较高，国内各大银行都在竞相开展信用卡业务，如果经常采用回避风险的做法，这将对他的业务开展有很大的影响，这就很难与其他的银行竞争。所以回避风险尽管极为有效，但却是很不经济的，在将风险挡之门外的同时，也将收益拒之门外。因此，回避带有消极御防的性质，是一种权宜之计。银行不能因噎废食，不论风险大小一律采用回避的方法。
2． 风险预防
预防策略是指信用卡风险尚未发生时，发卡机构事先采取的一定的防备性措施以减少或降低信用卡风险发生的可能性。预防策略与回避策略的最大不同在于它是一种主动、积极的策略，由银行主动通过采取措施减少风险发生的次数和损失规模。当前风险防范的手段大体有对持卡人风险防范、特约商户风险防范、发卡机构内部风险防范以及对利用信用卡诈骗的风险防范等。(((
与信用卡风险的其他策略手段相比，预防具有安全可靠、成本低廉、社会效果良好等优点。尤其值得肯定的是它能有效地防患于未然，真正实现“防治结合、预防为主”的目的。预防措施做得好，信用卡违法行为发生的机会就大大减少，就能从源头上消除风险的发生，减少风险发生的概率。当然，我们也应注意如何正确面对风险。因为风险并不等于损失，有些风险未必会真正会发生。(((我们要权衡风险与可能带来的收益比例，如果确定收益会大于风险造成的损失就应该大胆去做。
在实践中，银行可采取的预防措施很多，如加强对特约商户的培训工作、对持卡人用卡知识的指导、加强对透支和挂失止付工作的管理等等。这里仅对透支和挂失止付管理进行具体分析。
（1）透支风险管理。“信用卡透支实质上是发卡行发放的一种贷款，但是与其他贷款不同，它一般是在支付结算与授权过程中形成和发现的。”(((信用卡透支可分为善意透支与恶意透支。善意透支是正常透支，一般不会有太大的风险。恶意透支是指持卡人以非法占有为目的，超过规定限额或规定期限，并经发卡行催收无效的透支行为。恶意透支造成的损失直接构成信用卡业务成本。特别是我国电子化手段发展滞后，止付名单传递速度慢，自动授权设备不完善，加上业务管理部门管理的漏洞、特约商户审单不严等原因，恶意透支发生的频率越来越高，造成的损失也越来越大。但是能不能因为恶意透支会造成大的损失就对透支业务产生害怕心理呢？我们来分析一下。《银行卡业务管理办法》第二十三条规定：贷记卡透支按月记收复利，准贷记卡透支按月计收单利，透支利率为日利率万分之五，并根据中国人民银行的此项利率调整而调整。可见信用卡透支利息率非常高。信用卡业务收益来源中主要有持卡人年费、信息交换收入、利息收入及其他手续费和所得等 ，其中占最大比例的就是利息收入（国外很多银行的透支利息收入占到了全部信用卡业务收入的80％）。
通过比较，很容易发现透支业务的开展是有利于发卡行的，纵然透支风险确实存在。所以我们不能轻易取消客户信用卡的透支功能，关键是要正确区分合理透支与恶意透支。要尽量增加合理透支的笔数，压缩甚至杜绝恶意透支的笔数。实践中我们要树立正确的风险观念（从某种意义上说风险大收益也大），将风险管理作为利润最大化的途径，加强对信用卡透支的管理，按照央行关于信用卡业务的有关规定，不搞协议透支，尽量减少信用卡交易资金结算环节，提高结算速度，从而及时核算信用卡透支，保障银行的正常收益。(((
（2）挂失止付的风险管理。信用卡止付是在信用卡业务中因持卡人信用卡遗失、被盗、恶意透支以及违反信用卡章程等，由发卡行实施的，为保护持卡人及发卡行自身利益的行为。止付可以提高发卡行和持卡人的资金安全，有效降低信用卡风险。实践中容易出现纠纷的是挂失时间的确定以及挂失止付后的风险责任承担问题。
挂失止付时间的确定对风险责任的承担具有重要意义。《银行卡业务管理办法》第五十二条第五款规定：发卡银行应当向持卡人提供银行卡挂失服务，应当设立24小时挂失服务电话，提供电话和书面两种挂失方式，书面挂失为正式挂失方式。并在章程或有关协议中明确发卡银行与持卡人之间的挂失责任。由于没有统一的规定，各发卡机构都有自己的挂失止付时间及责任承担规定。对于挂失止付前的损失，各发卡行章程都规定损失由持卡人承担。但对于挂失后的风险，规定不一。根据国内银行颁布的信用卡章程（参见王正中主编《信用卡业务经营管理通论》，人民出版社1996年版），主要有以挂失当时、挂失后24小时、挂失的次日24小时、挂失后36小时等为时间点确定风险责任的承担。((((那么，银行规定挂失后一段时间内风险责任由持卡人承担是否就一定有利于银行呢？诚然，发卡行这样规定能减少由此带来的风险损失，降低运营成本。但是，从经济学角度来说，这是不符合效益最大化的目的的。根据法律的实证性经济分析，“是要把损失分配给能以最低成本承担这种损失风险的一方。”((((也即先要判断双方各自预测和防范这一风险的成本的高低，然后决定由花费较少的一方承担这一风险及责任。从持卡人与发卡行两者来看，无疑发卡行最容易预测和防范这种风险。发卡行在开办此项业务时就应该预见到信用卡容易丢失以及容易被冒用的风险，而且也只有发卡行才能有效地预防信用卡被冒用。再者，即使损失真的发生了，发卡行也可通过向保险公司投保等措施来转移风险，从而有效地避免由此带来的损失，而这持卡人是很难做到的。可见，发卡行在预防挂失后的风险成本明显要低。
而且，实践中当发生争议诉诸于法院时能否得到法院的支持还有疑问，况且国内信用卡业务正蓬勃发展，如果发卡行果断地承担挂失后造成的损失风险，能有效地吸引客户和发展特约商户，这对树立良好的银行形象有重要意义。深圳发展银行的做法无疑是具有前瞻性的。
天津市基本住房保障管理办法
天津市人民政府
天津市人民政府令第54号
《天津市基本住房保障管理办法》已于2012年8月7日经市人民政府第92次常务会议通过，现予公布，自2012年10月1日起施行。
天津市市长 黄兴国
2012年8月17日
天津市基本住房保障管理办法
第一章 总则
第一条 为完善本市基本住房保障制度，满足城镇中等偏下和低收入住房困难家庭及外地来津就业人员的基本住房需求，根据国家有关法律、法规和政策规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市住房保障的规划建设、经营管理、申请准入、使用退出和监督管理等工作，适用本办法。
本办法所称基本住房保障，是指通过出租和出售保障性住房、发放住房租赁补贴等方式，向符合条件的家庭及外地来津就业人员提供帮助和扶持，以保障其享有基本的居住条件。
本办法所称保障性住房，是指政府给予政策支持，规定面积、租金标准和销售价格，向符合条件的家庭出租、出售的住房，包括公共租赁住房、限价商品住房和经济适用住房等。
本办法所称住房租赁补贴，是指政府向符合条件的家庭提供的用于租赁住房的货币补助。
第三条 住房保障工作应当与经济社会发展水平相适应，满足基本住房需求；坚持政府主导、政策扶持，引导社会参与；坚持分层补贴、租补分离、租售结合；坚持规范管理，分配过程公开透明，分配结果公平公正。
第四条 市人民政府应当加强对住房保障工作的领导，组织推动区县人民政府和各有关部门做好住房保障工作，负责对区县住房保障工作实施情况进行监督。区县人民政府负责本行政区域内住房保障工作的组织实施和监督管理。
市国土房屋行政主管部门负责全市住房保障工作的指导、推动、监督和协调。区县房屋行政主管部门是本行政区域内住房保障工作的主管部门，负责本行政区域内住房保障工作的具体实施和监督管理。
发展改革、建设、规划、财政、税务、民政、人力社保、公安、工商、监察等管理部门和市住房公积金管理中心依照各自职责，协助做好住房保障的相关工作。
第五条 本市设立的市级住房保障实施机构，按照其职责对全市住房保障事务性工作实施管理，对区县住房保障实施机构负有指导、监督职责。
区县人民政府、街道办事处（乡镇人民政府）设立的住房保障实施机构负责住房保障事务性工作。
区县人民政府应当对区县、街道（乡镇）住房保障实施机构的人员、经费等予以保障。
第六条 市和区县人民政府应当在财政预算中优先安排住房保障资金，加大财政性资金投入力度，拓宽住房保障资金来源渠道。
住房保障资金的来源主要包括：
（一）财政预算安排的资金；
（二）中央预算内投资和中央财政专项补助；
（三）住房公积金增值收益扣除管理费和风险准备金后的资金；
（四）土地出让净收益按规定比例提取的资金；
（五）出租、出售保障性住房所得的政府收益；
（六）通过银行贷款、住房公积金贷款、中长期债券、保险资金、信托资金、房地产投资信托基金等各种方式的融资；
（七）社会捐赠的资金；
（八）通过其他途径、方式筹集的资金。
第七条 本市对保障性住房实行财税优惠政策。具体优惠办法按照国家和本市相关规定执行。
第八条 本市鼓励金融机构为保障性住房建设项目发放中长期贷款，鼓励担保机构为保障性住房建设项目提供担保；鼓励符合规定的政府投融资平台公司发行企业债券或者中期票据，募集资金，专项用于保障性住房建设。
第九条 本市建立统一的住房保障管理信息系统，对保障性住房、住房租赁补贴和住房保障对象实行信息化管理。
第十条 市和区县人民政府鼓励和支持社会各方参与住房保障事业；对在住房保障工作中作出显著成绩的单位和个人，按照国家和本市有关规定给予表彰和奖励。
第十一条 任何单位和个人对住房保障违法违规行为有权举报和投诉，有关部门和单位应当依照各自职责及时核查并依法处理。
第二章 规划、建设与经营管理
第十二条 市国土房屋行政主管部门应当会同发展改革、规划、建设等部门，根据本市经济社会发展水平、居民住房状况和住房保障总体要求，结合财政能力、资源环境条件以及人口规模和结构等情况，编制本市住房保障规划和年度保障任务，报市人民政府批准后公布实施。
住房保障规划和年度保障任务应当符合本市国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用总体规划和住房建设规划。
第十三条 保障性住房房源可以通过新建、收购、改建、依法收回、长期租赁、社会捐赠等多种途径筹集。
外地来津就业人员较为集中的区域，其所在区县人民政府或者功能区管理机构应当多渠道筹集宿舍型等公共租赁住房。
第十四条 保障性住房新增建设用地应当在土地利用年度计划中优先安排、单列指标。
政府储备土地和收回使用权的国有土地，优先安排用于保障性住房建设。
第十五条 保障性住房建设用地应当为国有土地，土地供应应当按照国家和本市有关规定执行。
保障性住房的规划条件、户型标准、套型结构、建设要求、非经营性公建配建及移交、开竣工时间、租售对象等要求，应当纳入保障性住房建设用地土地使用的条件，并在国有土地使用权划拨决定书或者国有土地使用权出让合同中明确规定。
保障性住房建设用地不得擅自改变用途。
第十六条 保障性住房实行集中建设与分散配建相结合。
集中建设保障性住房，应当考虑居民就业、就医、就学、出行等需要，完善公共交通系统，同步配套建设公共服务设施和市政基础设施。配套设施规模应当符合居住区配套设施定额指标要求。
分散配建保障性住房，应当与商品住房同时规划设计、同时施工建设、同时竣工交付使用。
第十七条 保障性住房规划设计应当按照节地、节能、环保的原则，落实节约集约用地和节能减排措施。
保障性住房户型设计应当符合户型小、功能齐、配套全、质量高、安全可靠的要求，科学利用空间，具备基本居住功能。
宿舍型公共租赁住房的设计，应当符合国家宿舍建筑设计规范。
第十八条 保障性住房的开发建设单位应当具备相应的资质和良好的社会信誉。开发建设单位的确定应当符合国家和本市的相关规定。
第十九条 保障性住房建设应当履行法定建设程序，严格执行建设标准和规范。
保障性住房的建设单位对建设工程的安全性、耐久性、使用功能和节能环保等工程质量负总责，勘察、设计、施工、工程监理等单位依法承担相应质量责任。
保障性住房建设项目的建设、勘察、设计、施工、工程监理责任人员对保障性住房建设质量依法承担终身责任。
第二十条 建设单位收到施工单位的竣工报告后，应当先组织分户验收，合格后再组织建设工程竣工验收。保障性住房竣工验收后，建设单位应当在建筑明显位置镶嵌标志牌，标明建设、勘察、设计、施工、工程监理单位名称等内容。
公共租赁住房应当按照经济、环保的原则进行适当装修，具备基本使用功能，达到规定的交付使用条件。
第二十一条 公共租赁住房项目可以规划建设配套商业服务设施，统一管理经营，实现资金平衡。市人民政府按照有关规定给予支持。
第二十二条 收购的保障性住房应当户型适中、价格合理，收购价格不得高于价格行政主管部门核定的价格。收购在建的保障性住房，应当约定竣工期限，确保按期交付使用。
第二十三条 公共租赁住房的产权单位可以确定经营单位负责公共租赁住房的运营、管理和维修养护等工作。经营单位应当具有房屋管理经验和良好的社会信誉。
第二十四条 保障性住房由所在地区县人民政府按照新建住宅小区管理要求实施社区综合管理。
公共租赁住房小区应当实行物业管理，物业管理服务标准应当符合本市有关规定要求。
第三章 申请与准入
第二十五条 住房保障实行准入制。住房保障准入条件由市国土房屋行政主管部门会同有关部门提出并适时调整，报市人民政府批准后公布实施。
房屋行政主管部门、民政部门根据各自职责分别对申请人的住房、收入（财产）等相关情况实施审核,并依法制定实施细则。
第二十六条 本市符合住房保障准入条件的城镇住房困难家庭可以根据实际需要，选择申请购买、租赁保障性住房或者申请住房租赁补贴。符合条件的外地来津就业人员可以申请租赁公共租赁住房。
一个家庭原则上只能享受一种住房保障方式，但已享受住房租赁补贴的家庭可以申请租赁公共租赁住房；房屋被依法征收的家庭可以申请购买定向安置经济适用住房，其中已享受住房租赁补贴的家庭应当先退出住房租赁补贴,再申请购买定向安置经济适用住房。
第二十七条 申请住房租赁补贴的，应当向户籍所在地街道（乡镇）住房保障实施机构提出申请。
申请租赁公共租赁住房、购买限价商品住房或者经济适用住房的，应当向户籍所在地区县住房保障实施机构提出申请，但因房屋被征收申请购买定向安置经济适用住房的，应当向被征收房屋所在地区县住房保障实施机构提出申请。
申请人应当如实申报户籍、家庭人口、住房状况、家庭收入（财产）等情况，并书面声明同意接受相关审核部门的调查核实。
第二十八条 经审核住房保障申请材料齐全的，应当予以受理，并向申请人出具书面凭证；申请材料不齐全的，应当一次性告知申请人需要补正的材料。
区县房屋行政主管部门负责对申请人的户籍、家庭人口、住房状况等进行认定审核。区县民政部门负责对申请人的家庭收入（财产）情况进行认定审核。
审核部门可以采取信息比对、查档取证、邻里访问、入户调查等方式进行审核。申请人及公安、工商、人力社保、税务、住房公积金等相关单位和个人应当予以配合、提供便利，如实提供有关情况。
第二十九条 经审核符合住房保障申请条件的，受理机构、审核部门应当将审核结果依照相关规定予以公示，公示期限不得少于5日。
对公示内容有异议的，应当在公示期内以书面形式提出。受理机构、审核部门应当对异议内容予以核实，并反馈核实结果。
对公示内容无异议或者经核实异议不成立的，区县房屋行政主管部门应当准予申请人享受相应的住房租赁补贴、购买限价商品住房或者经济适用住房、承租公共租赁住房。
第三十条 经审核不符合住房保障条件的，审核部门应当书面通知申请人并告知理由。
申请人对审核结果有异议的，可以向审核部门申请复核。复核结果应当在15个工作日内书面告知申请人。
第三十一条 住房租赁补贴标准由市国土房屋行政主管部门会同有关部门，综合考虑本市房屋租赁市场价格、住房保障对象收入水平以及财政能力等因素提出并适时调整，报市人民政府批准后公布实施。
第三十二条 公共租赁住房租金标准按照项目所在区域房屋租赁市场指导租金确定和调整。具体项目租金标准由市国土房屋行政主管部门提出，经市价格行政主管部门核定后公布。
第三十三条 限价商品住房、经济适用住房的销售价格由价格行政主管部门会同有关部门，综合考虑建设成本、相关税费和利润等因素确定并向社会公布。
限价商品住房的销售价格应当与同区域普通商品住房的市场销售价格保持合理差价。
第四章 使用与退出
第三十四条 准予领取住房租赁补贴的家庭承租公共租赁住房的，住房租赁补贴直接划入公共租赁住房产权单位或者经营单位租金收入账户。
准予领取住房租赁补贴的家庭在市场租赁住房的，应当签订房屋租赁合同、办理房屋租赁登记备案证明等，向区县房屋行政主管部门申领住房租赁补贴。租赁其同户籍家庭成员住房或者已认定为其家庭住房的，住房租赁补贴不予发放。
承租家庭租赁住房实际租金超过住房租赁补贴金额的，超出部分由承租家庭自行负担；低于住房租赁补贴金额的，按照实际租金发放住房租赁补贴。
第三十五条 公共租赁住房承租人缴存住房公积金的，应当申请提取住房公积金用于支付公共租赁住房租金，并委托市住房公积金管理中心和住房公积金业务承办银行按月提取。
第三十六条 准予承租公共租赁住房的家庭，经登记、摇号、选房后签订租赁合同。签订租赁合同前，申请人应当按照规定缴纳租房保证金，提供履约担保。
准予承租公共租赁住房的家庭按照下列次序进行摇号、选房：
（一）准予领取住房租赁补贴且家庭成员中有肢体一、二级残疾或者视力一、二级盲的家庭；
（二）前项规定之外的准予领取住房租赁补贴的家庭；
（三）其他准予承租公共租赁住房的家庭。
第三十七条 公共租赁住房承租人初次承租期不超过3年。租赁合同期限届满需要继续承租的，应当在租赁合同期限届满前3个月向区县住房保障实施机构申请续租。经区县房屋行政主管部门审核符合条件的，每次续租期限不超过1年。租赁合同期限届满未申请续租或者经审核不符合条件的，承租人应当自行腾退住房。
第三十八条 每套公共租赁住房的租金由公共租赁住房经营单位按照价格行政主管部门核定的项目租金标准，结合楼层、朝向调剂系数确定。租赁期内项目租金标准调整的，公共租赁住房经营单位应当与承租人重新签订租赁合同，变更租金数额。
第三十九条 公共租赁住房承租人应当按照租赁合同按期足额缴纳租金及相关费用。
公共租赁住房承租人欠缴租金的，公共租赁住房经营单位可以按照规定或者依据租赁合同约定从承租人的租房保证金及利息中抵扣租金。
第四十条 公共租赁住房承租人不得转借、转租、空置、损坏所承租的住房，不得改变房屋使用用途、结构和配套设施。
第四十一条 公共租赁住房承租人违反租赁合同有下列行为之一的，公共租赁住房经营单位有权依法单方解除租赁合同并收回住房；造成损失的，公共租赁住房经营单位有权要求承租人赔偿损失：
（一）将承租住房转借、转租、空置的；
（二）擅自改变承租住房使用用途、结构和配套设施的；
（三）欠缴租金累计满6个月的；
（四）不再符合公共租赁住房承租条件的；
（五）法律、法规或者规章规定的其他情况。
第四十二条 限价商品住房、经济适用住房的销售应当依法办理销售许可，通过商品房销售管理系统实行网上销售并签订买卖合同。
买卖合同中的购买人应当与保障性住房准予购买人一致。
限价商品住房、经济适用住房销售单位应当对购买人身份进行查验。购买人未经区县房屋行政主管部门准予购买限价商品住房、经济适用住房的，销售单位不得向其出售。
第四十三条 限价商品住房由申请人及其配偶、父母或者子女共同购买的，申请人的配偶、父母或者子女方可登记为共有人。
经济适用住房由申请人及其近亲属共同购买的，申请人的近亲属方可登记为共有人。
限价商品住房和经济适用住房房地产登记簿和权利证书上应当注明保障性住房类型和准予转让日期。
第四十四条 因房屋被依法征收而准予购买的定向安置经济适用住房，取得房地产权证后方可转让，转让时免交土地收益综合价款。
前款规定之外的经济适用住房和限价商品住房，自缴纳契税之日起满5年的，方可依法转让。
第四十五条 领取住房租赁补贴的家庭和承租公共租赁住房的家庭,应当履行申报义务。在享受住房保障期间，家庭住房、人口、收入（财产）状况及其他有关信息发生变化的，应当自变化之日起30日内如实申报；未发生变化的，应当自准予享受住房保障满1年前30日内进行申报。
领取住房租赁补贴的家庭应当向街道（乡镇）住房保障实施机构申报；未领取住房租赁补贴但承租公共租赁住房的家庭向公共租赁住房经营单位申报。街道（乡镇）住房保障实施机构和公共租赁住房经营单位应当及时向区县住房保障实施机构汇总上报。
第四十六条 区县民政部门应当对住房保障对象的收入（财产）变化情况进行核实，并将核实结果反馈同级房屋行政主管部门。
区县房屋行政主管部门应当对住房保障对象的人口、住房等变化情况进行核实，并将核实结果反馈同级民政部门。区县房屋行政主管部门根据对住房保障对象人口、住房、收入（财产）等变化的核实结果作出延续、调整、终止住房保障或者追缴补贴资金的决定，仍符合住房保障条件但需要变更保障标准或者保障方式的，应当做好梯次衔接工作。
住房保障对象申报信息的核实及处理等实施细则，可以由市国土房屋行政主管部门会同有关部门研究制定。
第四十七条 有下列情形之一的，公共租赁住房承租人应当按照相关规定退出所承租的住房：
（一）公共租赁住房承租人在租赁合同期限届满前未按规定申请续租或者所提申请经审核不再符合承租条件的；
（二）公共租赁住房租赁合同解除的；
（三）公共租赁住房承租人在租赁期内，购买保障性住房，或者通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房的。
逾期不退出的，公共租赁住房经营单位可以向房屋所在地的区县人民法院提起民事诉讼。解除租赁合同至腾退住房期间的房屋使用费，按照租赁合同约定的租金标准计收。
第四十八条 房地产中介服务机构不得违规发布保障性住房信息或者代理保障性住房买卖、租赁活动。
第五章 监督管理
第四十九条 市人民政府制定住房保障年度责任目标，实行层级监督考核机制。未能按期完成住房保障年度责任目标的，由其上级管理机关、监察机关进行约谈，实施问责。
第五十条 市国土房屋行政主管部门对区县房屋行政主管部门、住房保障实施机构和公共租赁住房经营单位受理申请、审核、补贴发放、配租配售、退出、资金使用等住房保障工作实施监督管理。
市民政部门对区县民政部门负责的收入（财产）核查工作实施监督管理。
第五十一条 市和区县房屋行政主管部门、住房保障实施机构应当会同民政等有关部门，采取日常巡查、定期核查、专项检查等方式，加强对住房保障对象的监督检查。
第五十二条 房屋、民政等行政主管部门应当对住房保障的受理申请、审核、分配、退出等情况实施信息公开，畅通信访、举报渠道，依法接受人大、审计机关和社会的监督。
第五十三条 区县住房保障实施机构、保障性住房开发建设单位、公共租赁住房经营单位应当按照各自职责，分别建立住房保障对象和保障性住房档案。市级住房保障实施机构对档案的建立、归集、使用进行指导和监督。
住房保障档案信息应当纳入住房保障管理信息系统。
第六章 法律责任
第五十四条 违反本办法规定，申请人故意隐瞒、虚报、伪造有关信息，或者采取贿赂等不正当手段申请住房保障的，驳回其申请，并自驳回其申请之日起5年内不受理申请人及其配偶的住房保障申请。
第五十五条 违反本办法规定，当事人故意隐瞒、虚报、伪造有关信息，或者采取贿赂等不正当手段已取得住房保障的，由区县房屋行政主管部门按照下列规定处理：
（一）已购买保障性住房的，责令退回或者按照市场评估价格补足差额，可处2万元罚款，终身不再受理当事人及其配偶的住房保障申请。
（二）已承租公共租赁住房的，责令限期退出承租的公共租赁住房，可处1000元罚款，并自退回公共租赁住房之日起5年内不再受理当事人及其配偶的住房保障申请。
（三）已领取住房租赁补贴的，停发补贴并责令限期退还违规领取的住房租赁补贴，可处3000元罚款，并自责令退还决定之日起5年内不再受理当事人及其配偶的住房保障申请。
对拒不履行处理决定的，区县房屋行政主管部门可以向有管辖权的人民法院申请强制执行。
第五十六条 违反本办法规定，公共租赁住房经营单位、保障性住房销售单位擅自提高保障性住房租赁、销售价格的，由市价格行政主管部门按照价格管理相关规定予以处理。
违反本办法规定，公共租赁住房经营单位、保障性住房销售单位向住房保障对象以外的人出租、出售保障性住房的，由市国土房屋行政主管部门责令其限期收回，并按每套住房3万元处以罚款；不能收回的，责令销售单位补缴与同地段同类普通商品住房的销售差价。
第五十七条 违反本办法规定，应当申报而拒不申报或者不如实申报的，按照下列规定处理：
（一）经查实仍符合住房保障条件但需要调整其补贴标准的，予以警告并责令退还违规领取的住房租赁补贴；
（二）经查实不符合住房租赁补贴条件，自相关情况变化次月起停止发放住房租赁补贴，并责令退还违规领取的住房租赁补贴；
（三）对未按照规定进行年度申报的家庭，自该家庭准予享受住房租赁补贴满1年的次月起停发补贴。
对拒不履行处理决定的，区县房屋行政主管部门可以向有管辖权的人民法院申请强制执行。
第五十八条 违反本办法规定，房地产中介服务机构违规发布保障性住房信息以及代理保障性住房买卖、租赁活动的，由区县房屋行政主管部门责令停止违法行为，处3万元罚款。
第五十九条 住房保障工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、失职渎职的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十条 有关单位和个人为住房保障申请家庭出具虚假证明材料的或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、失职渎职的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十一条 区县房屋行政主管部门应当对违反住房保障管理规定的个人建立不良信用记录，并纳入本市住房保障管理信息系统。
违反住房保障管理规定的企业，其不良行为记入企业信用档案，5年内禁止参与保障性住房建设和经营。
第七章 附则
第六十二条 本办法施行前已配租的廉租住房和经济租赁房，逐步纳入公共租赁住房管理。
第六十三条 本办法自2012年10月1日起施行。