【案例概况】
　　2011年7月11日，季某与某置业开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于本市某路商铺，建筑面积为335.1平方米的门面房一处，该房屋每平方米6100元，总计2044110元。该合同同时约定，该房产产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内，含3%的房价款由开发商返还给季某，绝对值超出3%的房价款需双倍返还。后季某委托专业机构对门面房进行了测量，实际面积为303.75平方米，面积误差比为9.36%。季某于是将某置业开发有限公司告至法院。
　　【律师分析】
　　上海房地产律师杨东表示，按照《商品房销售管理办法》的相关规定，不管是商品房、还是商铺的销售时，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在《商品房买卖合同》中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。如果有约定，则按约定处理，如果未约定的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 注：面积误差比等于产权登记面积减去合同约定面积除以合同约定面积的乘以100%。
　　由此可见，按照相关法律规定，季某有权选择退房，开发商应在提出退房之日起30天内退已付房款及相应利息；季某也有权选择不退房，基于购买产权面积低于实际面积，其误差比为9.36%，在误差3%以内的房价款有开发商退还季某，超过3%的部分房价款则由开发商双倍返还季某。
　　【法院判决】
　　法院审理后认为，原、被告签订《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，且不违反法律禁止性规定，为有效合同。根据该合同第五条之约定，原告要求被告依据合同约定返还面积误差比3%内的房价款、双倍返还误差比超过3%的房价款及赔偿经济损失的诉讼请求应予支持。
国土资源部　中国银行业监督管理协会


国土资源部办公厅 银监会办公厅关于推广应用银行国土信息查询系统的通知


各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局），各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行，邮政储蓄银行，各省级农村信用联社：

为充分发挥土地登记结果在防范金融风险中的重要作用，国土资源部、银监会自2008年开始探索建立银行国土信息查询机制，并开发了银行国土信息查询系统，基于互联网向经过认证的银行机构提供土地登记资料查询服务。2009年3月至6月，国土资源部、银监会联合在辽宁省鞍山市、吉林省长春市、黑龙江省齐齐哈尔市、浙江省宁波市和广东省广州市开展了银行国土信息查询系统试点工作，探索网络化一站式土地登记信息查询服务新模式，取得了明显成效。为此，国土资源部、银监会决定在全国105个重点城市（附件1）先行推广应用银行国土信息查询系统。推广应用范围包括105个重点城市及其所辖区（县）的国土资源部门以及在上述地区开展土地抵押授信业务的所有银行业金融机构（含分支机构）。现将有关事项通知如下：

一、加强领导，扎实做好系统推广应用工作

各有关单位要站在贯彻落实科学发展观，推进经济社会发展，防范金融风险，保护土地权利人合法权益的高度，充分认识应用银行国土信息查询系统的重要意义，要精心组织，加强领导，认真部署，狠抓落实。

各省级及计划单列市国土资源行政主管部门、银监局要建立银行国土信息查询系统推广应用联络机制，根据国土资源部、银监会的统一安排，制定本地区具体推广应用计划，及时协调解决推广应用过程中的具体问题；市县国土资源行政主管部门与银监会有关派出机构要加强协作，相互沟通，积极配合，共同解决在系统推广应用中出现的问题，建立有利于银行国土查询系统推广的良性互动机制。

市县国土资源行政主管部门要明确职责，指定专人，配备专门的计算机设备，为系统的推广应用提供必要的保障；要切实转变工作作风，增强服务意识，提高工作效率，为银行国土信息查询提供热情的服务；具备房地产信息查询条件的国土资源部门应积极探索开展房地产信息查询服务。

银监会各级派出机构要加强督促指导，鼓励银行机构充分运用银行国土信息查询系统所提供的土地登记结果信息，加强制度建设，完善信贷流程，提高防范土地抵押金融风险的能力。

各有关银行机构要从总行层面建立银行国土信息查询系统推广应用工作组并指定负责人，组织推动各级分支机构在105个重点城市应用银行国土信息查询系统；要为系统推广应用提供充分的资源保障，加强培训与学习，加强与当地国土资源行政主管部门和银行监管部门的沟通，及时反映应用情况。

二、完善制度，建立银行国土信息查询服务的长效机制

建立完善银行国土信息查询的相关制度。国土资源行政主管部门要认真贯彻落实《土地登记资料公开查询办法》，建立完善银行国土信息查询的相关制度，原则上银行国土信息查询周期不超过2个工作日。回复银行查询请求时，应仔细填写土地登记信息指标项，并将相应的土地登记卡扫描作为附件一并回复。信息的准确性以土地登记卡扫描件为准。

完善土地抵押登记信贷业务制度和流程。各银行机构要从总行层面统筹安排，认真部署，修订、完善相关信贷管理制度和流程，积极使用银行国土信息查询系统，加强贷前、贷中、贷后的风险防范工作，有效提高土地抵押授信或类似业务的风险管控能力；要利用查询系统对存量信贷资产土地抵押情况开展权属核对工作，确保土地抵押真实可靠。

严格按照国家保密有关规定开展银行国土信息查询服务。要增强保密意识，健全相关保密制度，严格按照国家保密有关规定提供查询服务。各有关银行机构要确保查询的土地登记信息不外传、不滥用、不扩散，切实保障土地权利人的合法权益。

土地登记资料查询实行有偿服务。根据财政部、国家计委《关于事业单位和社会团体有关收费问题的通知》（财规〔2000〕47号）及《国家发展改革委办公厅关于地籍档案资料信息咨询服务收费性质问题的复函》（发改办价格〔2003〕1107号）的规定，土地登记资料查询实行有偿服务，已经制定出台地籍档案信息查询收费标准的地区执行原收费标准；未制定出台地籍档案信息查询收费标准的地区要积极向有关部门申请，尽快完善收费制度，在收费标准出台前，应提供正常查询服务。

三、关于注册、材料报送、技术支撑和培训工作

为保障系统推广应用工作顺利开展，确保查询回复信息的安全性，需先行开展系统用户注册、备案及培训工作，具体安排如下：

（一）用户注册

1.国土资源部门用户注册。请各省级国土资源行政主管部门组织填写本地区参与银行国土信息查询系统的市、县国土资源管理机构和工作人员名单（附件2）。

2.银行机构用户注册。请各法人银行机构及外国银行分行管理行组织本机构在105个重点城市的各层级用户填写注册表（附件3）。各级银行机构管理员同时承担本机构有关推广应用的联络工作，法人银行机构及外国银行分行的管理员作为总联络员负责本行应用推广的总体联络协调。

（二）材料报送

1.请各法人银行机构及外国银行分行管理行审核并汇总本行用户注册表，并将推广应用工作组及负责人名单、用户注册表按属地监管原则报送银监会或银监局（纸质版和电子版同时报送）。请有关银行业金融机构分支机构向总行报送注册表的同时抄送属地银监局或银监分局备案。

2.请各省级国土资源行政管理部门将联络员名单、用户注册表报国土资源部信息中心。

3.请各银监局汇总辖内法人银行机构及外国银行分行管理行的用户注册表，并将银监局联络员名单、银行机构用户注册表报银监会信息中心（纸质版和电子版同时报送）。

请各有关单位于2010年12月15日前完成上述材料的汇总报送工作。

（三）技术支撑和培训工作

国土资源部信息中心负责组织银行国土信息查询系统的总体技术支撑和培训工作，银监会信息中心负责协调组织银行机构参与培训，具体培训事项另行通知。

请各银监局将本通知转发至辖内银监分局和银行机构（含法人和分支机构）。

特此通知。

联系单位：国土资源部信息中心

联 系 人：申世亮 贾文珏

电 话：010-66558688，010-66558696

电子邮件：slshen@infomail.mlr.gov.cn

wjjia@infomail.mlr.gov.cn

联系单位：银监会信息中心

联 系 人：梁峰 黄秋国

电 话：010-66278575，010-66278601

电子邮件：liangfeng_a@cbrc.gov.cn

huangqiuguo@cbrc.gov.cn

二○一○年十一月五日

附件： 1.105个重点城市名单.doc
http://www.mlr.gov.cn/zwgk/zytz/201011/P020101130528074551940.doc
2.用户注册表（国土资源部门用户）.doc
http://www.mlr.gov.cn/zwgk/zytz/201011/P020101130530986628851.doc

3.用户注册表（银行机构用户）.doc
http://www.mlr.gov.cn/zwgk/zytz/201011/P020101130528074733215.doc