辽宁省大连市人民政府


大连市国有土地使用权出让和转让管理办法
大连市人民政府


第一章 总 则
第一条 为了加强土地管理，改革土地使用制度，合理开发、利用、经营土地，促进城市建设和经济发展，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及有关规定，制定本管理办法。
第二条 大连市辖区内国有土地使用权的出让和转让，均执行本管理办法。
土地所有权、地下资源、埋藏物和市政公用设施，不得出让和转让。
第三条 中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本管理办法取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。
土地使用者开发、利用、经营土地，须遵守国家法律、法规及有关规定，符合城市总体规划，不得损害社会公共利益。
第四条 大连市辖区内所有国有土地，由市人民政府统一管理，全部实行有偿使用。
土地使用权出让金和转让增值费，由市财政部门集中管理， 市人民政府统筹安排使用。
第五条 土地使用权出让、转让管理工作，在市人民政府领导下，设立专门常设领导机构：大连市房地产开发管理领导小组（简称领导小组），统一负责全市土地使用权出让、转让管理工作，并对中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区国有土地的出让，负责统一办理审批。领导小组下
设办公室，由市建委、计委、外经贸委、规划局、土地局、房地产局等部门参加组成，在领导小组直接领导下，负责日常工作。
各县（市）、旅顺口区、金州区和经济技术开发区（以下简称县（市）区），亦应设立相应的领导小组，对辖区内国有土地使用权出让、转让、实行统一管理和办理审批，并向市领导小组备案。

第二章 土地使用权出让
第六条 土地使用权出让，是指市、县（市）区人民政府以土地所有者身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。
第七条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一） 居住用地七十年；
（二） 工业用地五十年；
（三） 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
（四） 商业、旅游、娱乐用地四十年；
（五） 综合和其他用地五十年。
第八条 土地使用权出让，由市、县（市）区人民政府统筹安排，有计划、有步骤地进行。
土地使用权出让，必须通过公开招标或拍卖的方式进行（特殊情况经市、县（市）区领导小组批准，也可通过协议方式出让）。
第九条 土地使用权出让的组织领导工作，按下列程序进行：
（一） 制定出让方案。由参加领导小组的部门分别就出让地块的位置、面积、用途、年限、价格、规划要求和其他条件等提出初步方案，报领导小组审定；
（二） 办理审批手续。出让方案确定后，由领导小组依照国家和省有关出让国有土地使用审批权限，办理批准手续；
（三） 组织洽谈和招标、拍卖。经批准出让的地块，由领导小组统一组织洽谈。通过招标、拍卖方式出让的，应按规定程序组织招标投标或公开拍卖，确定受让对象；
（四） 签订出让合同。受让对象确定后，由领导小组确定出让方代表与受让方签定土地使用权出让合同。受让方在签定合同同时，应向领导小组交纳履约保证金。
第十条 土地使用者应在签订出让合同之日起六十日内，向出让方交付全部土地使用权出让金，办理土地使用权登记，领取土地使用证。
第十一条 土地使用者未按合同规定支付出让金的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿；出让方未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。
第十二条 土地使用者应按照土地使用权出让合同的规定和城市规划要求，开发、利用、经营土地。土地使用者改变土地用途的，应当征得出让方同意，经原批准机关批准，重新签订出让合同，调整出让金并办理登记。

第三章 土地使用权转让、出租、抵押
第十三条 土地使用者在出让合同有效期内，可以采取出售、交换、赠与的方式转让土地使用权，也可以出租、抵押土地使用权。
未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的， 土地使用权不得转让、出租、抵押。
第十四条 土地使用权转让、出租、抵押，应签订合同，原出让合同规定的权利、义务必须履行。
土地使用权转让、抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之转让、抵押。
第十五条 地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。
土地使用者转让、出租、抵押地上建筑物、其他附着物时，其使用范围内的土地使用权随之转移，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
第十六条 土地使用权和地上建筑物及其他附着物转让、出让、抵押，应按有关规定办理登记。
土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的， 须经领导小组办公室批准，并依照规定办理过户登记。
第十七条 土地使用权和地上建筑物及其他附着物出售、出租等价格明显低于市场价格时，市、县（市）区人民政府有权优先购买、承租。
第十八条 土地使用权和地上建筑物、其他附着在抵押期内，因偿清务或其他原因解除抵押合同的，应及时到原登记机关办理注销抵押登记；抵押人未能履行合同或合同有效期内宣告解散、破产的，抵押权人有权依照法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。
因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记。
第十九条 土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，依照本办法第十二条规定办理。
第二十条 土地使用权转让时，转让者应按下列规定向市、县（市）区人民政府缴纳土地增值费：增值100％以下的，按增值额的30％缴纳；增值高于100％不足200％的， 按增值额的40％缴纳；增值200％以上的，按增值额的50％缴纳。
土地使用权转让价格低于市场价格的，按市场价格计算增值额。

第四章 土地使用权终止
第二十一条 土地使用权因出让合同规定的使用年限期满、提前收回土地使用权及土地灭失等原因而终止。
第二十二条 土地使用权出让合同期满前六个月，领导小组办公室应将《收回土地使用权通知书》送达土地使用者。土地使用者应当在规定的时间内，交还国有土地使用证和地上建筑物、其他附着物的权属证件，并办理注销登记。
自土地使用权期满之日起，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权，由市、县（市）区人民政府无偿收回。
第二十三条 土地使用权出让合同期满，土地使用者需要续期的，应在出让合同期满前六个月提出申请，经市、县（市）区人民政府批准后，按本办法第二章规定重新签订出让合同，交付出让金，并办理登记和更换土地使用证。
第二十四条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，市、县（市）区人民政府可以依照法定程序提前收回，并根据土地使用已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予合理补偿。

第五章 划拨土地使用权
第二十五条 划拨土地使用权，是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。
第二十六条 划拨土地使用权，除本办法第二十七条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。
第二十七条 凡符合下列诸条件的土地使用者，经领导小组批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
（一） 土地使用者为企业、其他经济组织和个人；
（二） 领有国有土地使用证；
（三） 具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
（四） 依照本办法第二章的规定签订土地使用权出让合同，向市、县（市）区人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
按本条规定转让、出租、抵押划拨土地使用权的，应依照本办法第三章的规定办理。
第二十八条 无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，由市、县（市）区人民政府无偿收回其划拨土地使用权。
对划拨土地使用权，市、县（市）区人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回。
无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县（市）区人民政府应当根据实际情况给予补偿。
第二十九条 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》一九九0年五月十九日施行后至本办法施行前，土地使用者将其划拨土地使用权和地上建筑物、附着物转让、出租的，应向市、县（市）区人民政府补交土地使用权出让金。

第六章 罚 则
第三十条 对未按出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的，依照国家和辽宁省人民政府有关规定，视其情节给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。
第三十一条 对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权和地上建筑物及其他附着物的，依照国家和辽宁省人民政府有关规定，给予没收非法收入、罚款的处罚。
第三十二条 实施行政处罚，应下述处罚决定书。实施罚没款处罚，应使用财政部门印发的票据；罚没款全部上缴财政。

第七章 附 则
第三十三条 依照本办法的规定取得土地使用权的个人，其土地使用权可以继承。
第三十四条 本办法施行前，大连市各级政府部门公布的有关规定，如有与本办法不一致的，均按本办法执行。
第三十五条 本办法由大连市人民政府解释。
第三十六条 本办法自发布之日起施行。




1992年9月2日
国家税务总局


国家税务总局关于印发《金融保险业营业税申报管理试行办法》的通知


为加强对金融保险业营业税的规范化管理，保证金融保险业营业税及时足额入库，现将总局制定的《金融保险业营业税申报管理试行办法》印发给你们，自2000年1月1日起执行，并于上半年实施到位（另有规定者除外）。
鉴于此项工作在试行初期工作量较大，而农业银行的县级以下机构所开展的业务具有笔数多、额度小的特点，因此对农业银行系统可采取分步实施到位的方式，即2000年上半年实施到农业银行所属的地（市）级以上分支机构，下半年实施到农业银行县级以下机构。农村信用社是否试行本办法，由各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局和地方税务局根据本地区实际情况决定。
各地在贯彻落实本办法时，应及时总结经验，发现和反映存在的问题，提出改进意见，并分别于2000年6月、10月以书面形式将本地区的贯彻落实情况、存在问题、改进意见报总局（流转税管理司），总局将对各地的贯彻落实情况进行考核，具体考核办法另行制定。


第一条 总则
根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称征管法）、《中华人民共和国营业税暂行条例》（以下简称条例）、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（以下简称实施细则）、财政部、国家税务总局《关于金融业征收营业税有关问题的通知》（财税字〔1995〕79号）和《关于金融保险业以外汇折合人民币计算营业额问题的通知》（财税字〔1996〕50号）等有关规定，制定本办法。
第二条 本办法适用范围
本办法适用于金融保险业营业税的纳税人和扣缴义务人。
一、本办法所称金融保险业纳税人是指：
（一）银行（包括人民银行、商业银行、政策性银行）。
（二）信用合作社。
（三）证券公司。
（四）证券交易所。
（五）金融租赁公司、证券基金管理公司、财务公司、信托投资公司、证券投资基金。
（六）保险公司。
（七）其他经中国人民银行、中国证监会、中国保监会批准成立且经营金融保险业务的机构等。
二、本办法所称扣缴义务人是指：
（一）受托发放贷款的金融机构。
（二）向营销员（非雇员）支付佣金的保险公司。
第三条 金融保险业征税范围
一、贷款业务
贷款，是指将资金有偿贷与他人使用（包括以贴现、押汇方式）的业务。以货币资金投资但收取固定利润或保底利润的行为，也属于这里所称的贷款业务。按资金来源不同，贷款分为外汇转贷业务和一般贷款业务两种：
（一）外汇转贷业务，是指金融企业直接向境外借入外汇资金，然后再贷给国内企业或其他单位、个人。各银行总行向境外借入外汇资金后，通过下属分支机构贷给境内单位或个人使用的，也属于外汇转贷业务。
（二）一般贷款业务，指除外汇转贷以外的各种贷款。
二、融资租赁
融资租赁（也称金融租赁），是指经中国人民银行或对外贸易经济合作部批准可以从事融资租赁的单位，开展的具有融资性质和所有权转移特点的设备租赁业务。
三、金融商品转让
金融商品转让，是指转让外汇、有价证券或非货物期货的所有权的行为。包括：
（一）股票转让
（二）债券转让
（三）外汇转让
（四）其他金融商品转让
四、金融经纪业务和其他金融业务（金融界一般称为中间业务）
指受托代他人经营金融活动的业务。如委托业务、代理业务、咨询业务等。
五、保险业务
六、以下业务不征营业税：
（一）金融机构往来利息收入（包括购买金融机构发行的债券取得的利息收入）。
（二）存款利息收入：单位或个人将资金以存款的形式存入金融机构所取得的利息收入。
第四条 营业额的确定
一、贷款业务
（一）一般贷款业务
一般贷款业务的营业额为贷款利息收入（包括基准利率计算的利息和加息）。
（二）外汇转贷
1．中国银行系统从事的外汇转贷业务，如上级行借入外汇资金后转给下级行贷给国内用户的，在下级行以其向借款方收取的全部利息收入全额为营业额（包括基准利率计算的利息和加息）。在借入外汇的上级行，以贷款利息收入和其他应纳营业税的收入减去支付给境外的借款利息支出后的余额为营业额。
2．其他银行从事的外汇转贷业务，如上级行借入外汇资金后转给下级行贷给国内用户的，在下级行以其向借款方收取的全部利息收入减去上级行核实的借款利息支出额后的余额为营业额。上级行核定的借款利息支出额与实际支出额不符的，由上级行从其应纳的营业税中抵补。
二、融资租赁
以其向承租者收取的全部价款和价外费用（包括残值）减去出租方承担的出租货物的实际成本后的余额，以直线法折算出本期的营业额。计算方法为：
本期营业额＝（应收取的全部价款和价外费用－实际成本）×（本期天数／总天数）
实际成本＝货物购入原价＋关税＋增值税＋消费税＋运杂费＋安装费＋保险费＋支付给境外的外汇借款利息支出
三、金融商品转让
金融商品转让业务，按股票、债券、外汇、其他四大类来划分。同一大类不同品种金融商品买卖出现的正负差，在同一个会计年度内可以相抵。金融商品的买入价，原则上应按加权平均价核算，也可以选用财务制度允许的其他方式核算。但选定后一年内不得变更。
（一）股票转让
营业额为买卖股票的价差收入，即营业额＝卖出价－买入价。股票买入价原则上按照实际成本加权平均法进行核算。计算方法为：
某种股票加权平均单位成本＝（期初结存股票的实际成本＋本期买进股票的实际成本）／（期初结存股票数量＋本期买进股票数量）
本期卖出该种股票实际成本＝本期卖出该种股票加权平均单位成本×卖出股票数量
（二）债券转让
营业额为买卖债券的价差收入，即营业额＝卖出价－买入价。买入价原则上按照实际成本加权平均法进行核算。计算方法为：
某种债券加权平均单位成本＝（期初结存债券的实际成本＋本期买进债券的实际成本）／（期初结存债券数量＋本期买进债券数量）
本期卖出该种债券实际成本＝本期卖出该种债券加权平均单位成本×卖出债券数量
（三）外汇转让
营业额为买卖外汇的价差收入，即营业额＝卖出价－买入价。买入价原则上按照实际成本加权平均法进行核算。计算方法为：
某种外汇加权平均单位成本＝（期初结存外汇的实际成本＋本期买进外汇的实际成本）／（期初结存外汇数量＋本期买进外汇数量）
本期卖出该种外汇实际成本＝本期卖出该种外汇加权平均单位成本×卖出外汇数量
（四）其他金融商品转让
营业额为转让其他金融商品的价差收入，即营业额＝卖出价－买入价。买入价原则上按照实际成本加权平均法进行核算。计算方法为：
某种金融商品加权平均单位成本＝（期初结存金融商品的实际成本＋本期买进金融商品的实际成本）／（期初结存金融商品数量＋本期买进金融商品数量）
本期卖出该种金融商品实际成本＝本期卖出该种金融商品加权平均单位成本×卖出金融商品数量
四、金融经纪业务和其他金融业务（中间业务）
营业额为手续费（佣金）类的全部收入包括价外收取的代垫、代付、加价等，从中不得作任何扣除。
五、保险
（一）办理初保业务向保户收取的保费
营业额为纳税人经营保险业务向对方收取的全部价款，即向被保险人收取的全部保险费。
（二）储金业务
保险公司如采用收取储金方式取得经济利益的（即以被保险人所交保险资金的利息收入作为保费收入，保险期满后将保险资金本金返还被保险人），其“储金业务”的营业额，为纳税人在纳税期内的储金平均余额乘以人民银行公布的一年期存款的月利率。
储金平均余额为纳税期期初储金余额与期末余额之和乘以50％。
六、外币折合成人民币
金融保险业以外汇结算营业额的，应将外币折合成人民币后计算营业税。金融业按其收到的外汇的当天或当季季末中国人民银行公布的基准汇价折合营业额，保险业按其收到的外汇的当天或当月最后一天中国人民银行公布的基准汇价折合营业额。
第五条 纳税义务发生时间
贷款业务，以财务制度规定的利息收入确定时间为纳税义务发生时间；但对各金融机构贷款逾期超过财务制度规定应计提应收利息的期限且未收到利息时只以备查账形式登记的贷款，以实际收到利息之日为纳税义务发生时间（其他金融企业也按其相应的财务制度规定的收入确认时间为纳税义务发生时间）。
融资租赁业务，纳税义务发生时间为取得租金收入或取得索取租金收入价款凭据的当天。
金融商品转让业务，纳税义务发生时间为金融商品所有权转移之日。
金融经纪业和其他金融业务，纳税义务发生时间为取得营业收入或取得索取营业收入价款凭据的当天。
保险业务，纳税义务发生时间为取得保费收入或取得索取保费收入价款凭据的当天。
第六条 申报纳税
一、纳税人应当按征管法、条例、实施细则的有关规定向主管税务机关申报纳税，并报送下列资料：
（一）《金融保险业营业税纳税申报表》
（二）《贷款（含贴现、押汇、透支等）利息收入明细表》
（三）《转贷外汇利息收入明细表》
（四）《委托贷款利息收入明细表》
（五）《融资租赁收入明细表》
（六）《自营买卖股票价差收入明细表》
（七）《自营买卖债券价差收入明细表》
（八）《自营买卖外汇价差收入明细表》
（九）《自营买卖其他金融商品价差收入明细表》
（十）《金融经纪业务及其他金融业务收入日汇总明细表》
（十一）《保费收入明细表》
（十二）《储金业务收入明细表》
（十三）主管税务机关规定的其他资料
二、金融保险业营业税申报资料的填报要求
（一）各种报表按填表说明的要求填写，报送一式三份，税务机关签收后，一份退还纳税人，两份留存。
（二）《贷款（含贴现、押汇、透支等）利息收入明细表》、《融资租赁收入明细表》、《自营买卖股票价差收入明细表》、《自营买卖债券价差收入明细表》、《自营买卖外汇价差收入明细表》、《自营买卖其他金融商品价差收入明细表》、《金融经纪业务及其他金融业务收入日汇总明细表》、《保费收入明细表》、《储金业务收入明细表》等表，纳税人可根据自身情况填写各项内容，没有开展的业务需要报相应的空表。
三、银行、财务公司、信托投资公司、信用社以一个季度为纳税期限；上述金融机构每季度末最后一旬应得的贷款利息收入，应在本季度缴纳营业税。其他的金融机构以一个月为纳税期限。
四、以一季度为一个纳税期的，或者以一个月为一个纳税期的，应当分别于季度终了后或次月10日内向主管税务机关申报缴纳税款。
第七条 违章处理
纳税人未按规定申报、纳税以及发生其他违章行为的，按征管法的有关规定处罚。
附件：《金融保险业营业税纳税申报表》及其附表（略）