上海市《业主大会议?~规则》示范文本亟需修改

　　　　　　　　　　　　上海市广庭律师事务所　俞云鹤

上海市房地局于2008年6月25日以沪房地资物[2008]389号文印发《业主大会议事规则》、《管理规约》和《专项维修资金管理规约》等示范文本，自发文之日起施行。应该肯定，这些示范文本施行四年多来，对规范我市业主大会和业主委员会的工作、维护业主和物业服务企业的合法权益，起到了促进作用。由于这些示范文本，直接引导着上海市众多业主、业主大会和业主委员会的活动，影响极大，因此应当十分重视示范文本的合法性问题,避免有违现行法律法规的问题发生。为此，为了使示范文本更加合法化、规范化，避免有违现行法律法规的问题继续发生，笔者作为上海市长宁区天诚花苑业主委员会成员和一名老律师，恳切建议有关部门，根据市人大常委会修订的《上海市住宅物业管理规定》（以下简称《规定》）和??政府沪府发[2011]23号《上海市人民政府批转市住房保障房屋管理局《关于实施的若干意见》的通知》（以下简称《文件》），对《业主大会议事规则》等示范文本立即进行修订，并重新发文施行。
现按示范文本条款的次序，具体阐明修改意见及其法律依据和修改理由，供有关部门修订《业主大会议事规则》等示范文本时作参考。

一、《业主大会议?~规则》示范文本第三条第五款：业主大会、业主委员会在日常运作中遇到矛盾冲突时，各业主同意提交住宅小区综合管理联席会议进行协调解决。
第三十六条：在业主委员会换届改选过程中遇有疑难问题时，各业主同意提交住宅小区综合管理联席会议进行协调解决。
建议修改为：第三条第五款：业主、业主委员会在日常运作中遇到矛盾冲突时，各业主同意提交居民委员会设立的人民调解委员会依法调解解决。
第三十六条：在业主委员会换届改选过程中遇有疑难问题时，各业主同意提交居民委员会设立的人民调解委员会进行协调解决。
法律依据：
《规定》第三十一条：居民委员会、村民委员会设立的人民调解委员会，可以依法调解本地区业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷。
《文件》“九、物业矛盾纠纷的调处”：居民委员会、村民委员会设立的人民调解委员会，受理和调解下列物业管理纠纷：（一）业主委员会的组建、运作和自我管理中发生的业主与业主委员会之间的纠纷；（二）业主、业主委员会、物业服务企业之间因维修资金使用、房屋及配套设施、设备及相关场地维修、养护、管理和环境秩序管理等引发的纠纷。
修改理由：
1、根据国务院《物业管理条例》的规定，业主大会是决策机构，业主委员会是业主大会的常设执行机构，对业主大会负责。如果业主大会与业主委员会在日常运作中遇到矛盾冲突时，业主大会有权依法改变或撤销业主委员会的决定，通过法定程序在业主大会内部依法解决争议问题，不会提交其他组织来协调解决。因此，《规定》和《文件》均明确规定业主、业主委员会、物业服务企业这三者间纠纷可以提请调解，没有规定业主大会与业主委员会间的纠纷也走调解渠道。由此可?，示范文本将业主大会纳入调解对象范围，是没有法律依据的，应当予以修改。
2、居民委员会设立的人民调解委员会，不仅是《规定》和《文件》明确规定的调处业主、业主委员会、物业服务企业之间矛盾纠纷的调解组织，而且在多年来的实践中也已经被广泛认可。因此，示范文本应当按照规定，将调解组织由＂住宅小区综合管理联席会议＂修改为＂居民委员会设立的人民调解委员会＂。
二、《业主大会议?~规则》示范文本第十五条： 业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者使用人参加，但受托人代理份额不能超过物业管理区域内业主总人数的__%。
建议修改为：业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者使用人参加。
法律依据：
《民法通则》第五条：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《民法通则》第六十三条：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
　　依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
修改理由：
１、删除示范文本中“但受托人代理份额不能超过物业管理区域内业主总人数的__%” 这一条款。因为这个条款，从法律上看是属于代理人代理权限制的规定，即一人受多人委托代理时，其代理的人数不得超过相关法律规定的人数或者相应比例的限额，以避免发生代理人利用来操纵或干扰正常社会活动的开展。在国际上，是有些国家通过法律确立了这项代理人代理权限制的制度。但是，在我国涉及代理行为规范的所有现行法律法规中，都没有关于代理人代理权限制的规定。全国人大通过的《民法通则》，是迄今为止有关代理行为规范的最高权威的基本法律，这部法律规定了代理权、无权代理、违法代理等规范，但并没有规定代理人代理权限制的规范。因此，《业主大会议?~规则》示范文本将代理人代理权限制的规定作为示范文本条款，是超越了我国现行法律规范的越权行为，这一条款在目前是没有任何法律依据的。严格来说，这一条款是非法的，因而是无效的。
２、这个条款在执行中，由于没有相应的法律规定，也必然存在法律障碍。例如，天诚花苑业主委员会对《业主大会议?~规则》示范文本按照现行法律法规作了部分修改后作为《天诚花苑业业主大会议?~规则》，经提交业主大会通过后，上报给有关部门。不料有关部门依据《业主大会议事规则》等示范文本，将天诚花苑业主大会上报文件全部改为与示范文本完全一致，包括将上述条款明确为“但受托人代理份额不能超过物业管理区域内业主总人数的１%”。也就是说，天诚花苑400名业主，1名代理人不得代理4名以上的业主。如果业主来问业主委员会：为什么代理4名就可以，代理5名就不可以？有什么法律依据吗？我们业主委员会该如何回答？
三、《业主大会议?~规则》示范文本第二十七条第一款：业主委员会换届改选的，在选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当按照《上海市住宅物业管理规定》第十四条的规定移交其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物。
建议修改为：业主委员会换届改选的，原业主委员会应当按照《上海市住宅物业管理规定》第二十五条的规定，移交其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物。
法律依据：
《规定》第二十五条：业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交物业所在地房管办事处保管。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，物业所在地房管办事处应当及时提供。
　　新一届业主委员会选举产生后，应当在三十日内向乡、镇人民政府或者街道办事处办理换届备案手续，并由物业所在地房管办事处在备案后十日内，将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。
修改理由：
《上海市住宅物业管理规定》是市人大常委会于2004年通过、于2010年修订的上海市地方性法规。2004年《规定》的第十四条，已经修改为2010年《规定》的第二十五条，内容也已经作了很多改变。因此，在修订的《规定》于2011年4月1日施行以后，示范文本第二十七条如不修改，那就不仅起不到正确示范的作用，反而会造成严重误导的结果。更令人不解的是，作为业主大会上报文件备案的有关部门，时至2012年的今天，却无视2010年修订的《规定》这一部上海市地方性法规，仍要业主大会完全照抄2008年印发的《业主大会议?~规则》等示范文本。经批回的《天诚花苑业业主大会议?~规则》中，就这样荒谬地被改定为“应当按照《上海市住宅物业管理规定》第十四条的规定”办理移交，然而现行《规定》的第十四条根本就不是规范业主委员会移交事宜的。试问，这一条由示范文本照抄的规则，叫人如何执行才好呢？
四、《业主大会议?~规则》示范文本第二十七条第二款：业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
建议修改为：业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起10日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
法律依据：
《规定》第二十六条：不再担任业主委员会成员的，应当在十日内将其保管的本规定第二十五条第一款所述物品移交业主委员会。
修改理由：
按照《规定》确立的法定期限，将示范文本的“3日”修改为“10日”。
五、《业主大会议?~规则》示范文本第二十七条第三款：业主委员会、业主委员会委员拒不履行正常移交义务的，业主委员会或业主可以依法向人民法院提起民事诉讼，造成损害的，由相关责任人承担。
建议修改为：业主委员会、业主委员会委员拒不履行正常移交义务的，新一届业主委员会可以请求物业所在地乡、镇人民政府或者街道办事处督促移交，物业所在地公安机关应当予以协助。
法律依据：
《民法通则》第二条：中华人民共和国民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系。
《民事诉讼法》第三条：人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定
《规定》第二十五条第三款：（业主委员会）拒不移交第一款所述物品的，新一届业主委员会可以请求物业所在地乡、镇人民政府或者街道办事处督促移交，物业所在地公安机关应当予以协助。
《规定》第二十六条：不再担任业主委员会成员的，应当在十日内将其保管的本规定第二十五条第一款所述物品移交业主委员会；拒不移交的，业主委员会可以按照本规定第二十五条第三款规定处理。
修改理由：
１、业主委员会、业主委员会委员拒不履行正常移交义务，由此引起的业主委员会与新一届业主委员会之间、业主委员会委员与新一届业主委员会之间的争议，是我国改革开放以来随着物业管理体制的不断发展而产生的一种特殊的新型的纠纷。根据我国《民法通则》和《民事诉讼法》有关规定，业主委员会与新一届业主委员会之间、业主委员会委员与新一届业主委员会之间的关系，不属于平等主体之间的民事法律关系，因此他们之间因移交事宜发生的纠纷不属于人民法院受理民事诉讼的范围。示范文本规定“业主委员会或业主可以依法向人民法院提起民事诉讼”，是不符合我国有关法律规定的，因而在实践中也是无法得以实施的。
２、上海市人大常委会作为地方立法机构，严格把握我国立法原则，在2010年修订的《规定》中，准确地规范了业主委员会与新一届业主委员会之间、业主委员会委员与新一届业主委员会之间因移交事宜形成的特定法律关系，明确规定他们之间因拒不移交发生纠纷时由有关政府机构协调解决，而没有规定可通过诉讼途径解决。因此，应当不折不扣地按照上海市人大常委会2010年修订的《规定》，对《业主大会议?~规则》示范文本第二十七条第三款作出上述修改。
刑不上“精英”？
--------质疑在校大学生失足可以暂免起诉

辽宁大学法律硕士2001级 李振柱

《江南时报》消息：2003年1月7日，南京市浦口区检察院对南京某大学2000级计算机系学生王某涉嫌盗窃一案决定暂缓不起诉。浦口区检察院审查期间，深入学校了解到该生平时学习良好，还有5个月就将毕业。因一时糊涂，盗窃他人手机，触犯刑律。承办小组认为该生还有其可塑性，有挽救的可能。遂提出对该学生实行“暂缓不起诉”（应为“暂缓起诉”----笔者注）考察5个月的意见。
其“暂缓不起诉”的理由大致如下：
1 大学生是未来社会的精英人才。
2 该同学涉嫌犯罪完全是一念之差，按照校规、校纪，可能面临开除的窘境。
3 该生还可其可塑性，有挽救的可能。
4 如此“正确”处理，可以降低在校大学生犯罪率。
南京检方的这种做法已非首次，事实上，2002年曾震惊南京教育界的“307聚众斗殴案”中的11名15岁至17岁犯罪嫌疑人，就全部被该市玄武区检察院“暂缓不起诉” 。而且据说这一大胆尝试，还获得了省、市两级检察机关和最高人民检察院的赞赏，称此案为“执法理念的一次创新”。目前，南京市已被列为全国“暂缓不起诉”试点城市。
或许该检察院的初衷是好的，认为本着“治病救人”的精神，应该放这些“社会精英”一马，给他们一个改过自新的机会。然而，于法于情，这种做法都难以让人接受。检察官不是医生，检察院也不是医院。笔者也是一名在校大学生，本着对法律、对人民，更是对自己负责的精神，对南京市浦口区检察院的做法提出以下质疑。真的希望他们能给人们一个真正合情、合理又合法的说法。

质疑一 平等何在？

众所周知，“法律面前人人平等”是我国《宪法》规定的一条基本原则。而“刑法面前人人平等”也作为刑法三大基本原则之一被明确规定在97新《刑法》中。然而，南京市浦口区检察院对此案的处理给笔者的感受却是对这一原则的公然践踏。“刑不上大夫，礼不下庶人”早已成为历史尘埃而遭现代文明所遗弃，而“天子犯法与庶民同罪”才是当今社会的主旋律。美国总统都险些锒铛入狱，何况我们所谓的“未来社会的精英”？如果是“未来的社会精英”就可以暂缓起诉，那么科学家，企业家，教授，甚至政治家这些现实中的精英岂不更有资格享受如此礼遇？然而法律是神圣的，是应该被信仰并且被遵守的，绝不容许有人把它玩弄于股掌之中。一个在校大学生触犯刑律，我们可以为之惋惜，亦可以表现我们的同情。但是同情和惋惜却不足以成为权力滥用的充分理由。至于该生“有其可塑性，有挽救的可能”更不能说明这种做法的合理性。如若依此观点，我认为任何过失犯罪都应该具有可塑性，都有挽救的可能。难道过失犯罪都可以免于追究刑事责任了吗？显然不可以。而我认为，在法治社会，个体必须对其行为负责。让失足的大学生受到应有的惩罚，将有助于刑罚的惩罚与教育功能的实现，而且更有助于规范所有大学生的行为，对于“降低在校大学生犯罪率”岂不更有效。总之，任何理由都无法打破“法律面前人人平等”的理念。

质疑二 谁给你的权力？

不起诉的适用范围，也叫不起诉的法定原因，或者不起诉的条件，是指检察院作出不起诉决定的法定情形。根据新刑事诉讼法，人民检察院作出不起诉决定具有以下三种情形：
（一）绝对不起诉
新《刑事诉讼法》第142条第1款规定：犯罪嫌疑人有本法第15条规定的情形之一的，人民检察院应当作出不起诉决定。这种情形我们称之为绝对不起诉，根据《刑事诉讼法》第15条及其他有关法律规定，只要犯罪嫌疑人具有下列情形之一的，人民检察院就应当作出不起诉决定。
1 情节显著轻微、危害不大，不认为是犯罪的
2 犯罪已过追诉时效期限的
3 经特赦令免除刑罚的
4 依照刑法告诉才处理的犯罪，没有告诉或撤回告诉的
5 犯罪嫌疑人、被告人死亡的
6 其他法律规定免予追究刑事责任的
（二）微罪不起诉
新《刑事诉讼法》第142条第2款规定：对于犯罪情节轻微，依照刑法规定不需要判处刑罚或者免除刑罚的，人民检察院可以作出不起诉决定。因此，微罪不起诉是相对不起诉，表明检察院在起诉程序上拥有一定的自由裁量权，斟酌具体情况来决定是否起诉。
（三）存疑不起诉
新《刑事诉讼法》第140条第4款规定：对于补充侦查的案件，人民检察院仍然认为证据不足，不符合起诉条件的，可以作出不起诉决定。这种“存疑不起诉”与法院“疑罪从无”的思想是一致的。存疑不起诉也是可以不起诉，与微罪不起诉在这一点相同，属相对不起诉，检察机关在适用存疑不起诉时，也拥有一定裁量权。
据该检察院一位处理该案的检察人员称：他们的做法是有法律依据的，而且引用的就是《刑事诉讼法》的上诉规定。可是我们对照上诉规定就可以看出，该大学生的犯罪行为并不符合上诉任何一条。显然，南京检方的做法是没有法律依据的，而且我国并没有“暂缓起诉”的规定。那么，此种做法究竟依据什么呢？事实上，“暂缓起诉”在西方国家，尤其是德国早已存在。暂缓起诉又被称为附条件不起诉。然而“暂缓起诉”即使在德国也是受到严格的限制的。根据《德国诉讼法》153条a规定，检察官可以要求被告人在一定的期限内选择（1）给付一定款项，弥补行为造成的损害；（2）向某公共设施或者国库交付一笔款额；（3）作出其他公益给付；（4）承担一定数额的赡养义务。被告人如在规定的期限内履行这些要求时，对其行为不再作为轻罪追究。被告人如果不履行这些要求、责令，不退还已经履行部分，并且要作为轻罪追究。而且检察机关在作出不起诉决定前要争得法官的同意。在此我们不应该忽略的是，153条a专门规定的附条件不起诉在德国国内也有很大的争议。此项规定依立法原意应适用于轻微犯罪，并且从公共利益的角度出发（如公益给付），但由于在司法实践中，关于"犯罪轻微"及"公共利益"均无统一标准，导致实践中153条a的规定适用面较广，特别是涉及税案及经济犯罪中检察官常以此作出不起诉处理。德国国内一些人批评153条a的适用，认为这一条款使有钱人免受刑事追究，如著名网球明星格拉芙偷税案即适用了153条a作出不起诉决定的。
综上所述，我国法律并未赋予检察机关“暂缓起诉”的权力，那么我们就可以认定南京检方的做法是没有任何根据的，并且由于这种做法没有有效的制度制约，被滥用的危险是很大的。绝对的权利容易导致腐败。

质疑三 有可操作性吗？

其实浦口区检察院的做法显然是违法的，似乎再讨论这个问题已无必要。实际上，“可塑性”、“有挽救的可能”等概念本身就是很模糊的，很难有统一的标准，不具有可操作性。这样必然带来检察官的自由裁量权过大，进而危及法制的统一。在这里，我并非要否定“暂缓起诉”制度，只是想表明在我国法治尚处幼稚阶段，任何一个制度的建立都需要审慎对待，否则“千里之堤，溃于蚁穴”。
实事求是地讲，对涉嫌犯罪的大学生宣布暂缓起诉，也许可以用仁慈化解罪恶，但是，违背法律原则的做法却很可能在多数学生身上产生纵容的暗示，这是非常可怕的。事实上，按照检察机关的决定，暂缓起诉的期限为五个月，那么五个月之后，又该怎么办呢？如果说要给这个学生以机会，那就等于说不再追究责任，既然这样，何不适用法律，来个“不起诉”？如果说等其考试完之后再行追究，那这三个月的“暂缓起诉”又有什么实际意义呢？ 进一步说，你那五个月的考察期限又是从何而来，是否因为他还有五个月就要毕业？照此说来，一个大学一年级的犯罪嫌疑人就是要考察四年了？笑话，天大的笑话。

破坏一个制度是举手之劳的事情，而构建一个制度却绝非易事。在举国上下为建设法治国家而不懈努力之时，作为国家的司法机关却发出如此不和谐的音调。笔者的感受，绝非痛心所能形容。每一个追求民主、法治的中国人都有义务捍卫法律的尊严，呵护我们本来就很脆弱的法治！