上海市人民政府


上海市土地使用权有偿转让房地产登记实施细则
上海市政府


第一章 总 则
第一条 根据《上海市土地使用权有偿转让办法》（以下简称《办法》），制定本细则。
第二条 本细则适用于在本市因土地使用权的出让、转让或继承而享有土地使用权的企业、其他经济组织或个人。
转让在中国境外进行的，土地使用权受让人应同样遵守本细则。
第三条 根据《办法》第七条规定，设立上海市房地产登记处。
市房地产登记处负责协调上海市土地管理局和上海市房产管理局的相关登记工作。
第四条 市房地产登记处负责办理土地使用权有偿转让中以下各类登记事务：
（一）土地使用权的出让；
（二）土地使用权及其地上建筑物、其他附着物的转让（包括出售、赠与、交换）、继承和抵押；
（三）地上建筑物和其他附着物的租赁。
第五条 房地产登记的责任人（以下简称登记责任人）为：
（一）土地使用权有偿出让或转让活动中的受让人；
（二）土地使用权及其地上建筑物、其他附着物的继承人；
（三）土地使用权及其地上建筑物、其他附着物抵押时的抵押人和抵押权人；
（四）租赁地上建筑物、其他附着物的承租人；
（五）其他相关活动的利益关系人。
第六条 登记责任人必须按《办法》及本细则，向市房地产登记处办理房地产登记。
市房地产登记处负责登记和保持记录准确。因登记责任人提交错误的或虚假的文件以及延误登记而产生的后果，由登记责任人负责。
第七条 当土地使用权及其地上建筑物、其他附着物抵押时，抵押权人的优先受偿权以在市房地产登记处的登记顺序为准；但在本细则第九条规定的期限内登记的，抵押权人的优先受偿权以合同生效日为准。

第二章 登 记
第八条 房地产登记的文件为：
（一）土地使用权有偿出让合同和变更合同（包括补充合同）；
（二）土地使用权（连同地上建筑物、其他附着物，下同）的出售、交换合同；
（三）土地使用权赠与、继承的证明；
（四）土地使用权抵押合同及注销抵押文件；
（五）出让合同期满时，注销合同的文件；
（六）土地使用证和房屋产权证；
（七）土地使用权转让中涉及土地使用权及其地上建筑物和其他附着物的其他有关文件，包括相关的债务契约，房屋预售、出售、租赁等房产经营活动的有关文件，建筑物的使用管理维修公约等；
（八）与本条上述各项相关的法院文书和政府主管部门的文件；
（九）登记责任人认为需要登记而市房地产登记处准予登记的其他文件。
上述各项登记文件，如有外文签署的文本，由登记责任人负责翻译为中文，并以中文本为准。
第九条 房地产登记的期限：
（一）发生在中国境内的土地使用权有偿转让活动中的各项文件，必须在文件生效日起三十天内登记；
（二）发生在中国境外的土地使用权有偿转让活动中的各项文件，必须在文件生效日起六十天内登记。
本条所指生效日，除我国法律规定或合同条款约定外，均指文件签署日。
第十条 超过第九条规定期限三十天登记的（不满三十天以三十天计），加倍收取登记费；超过规定期限六十天登记的，按登记费的三倍收取；余类推，但最高收费额不超过登记费的五倍。
第十一条 登记责任人可委托他人代理登记，但必须出具有效的委托代理证书。
第十二条 房地产登记的程序：
（一）登记责任人或代理人应向市房地产登记处填交登记申请书，并提交应登记文件的副本或影印件，同时交验应登记文件的原件；
（二）市房地产登记处验阅后开具收件收据，将应登记文件登记在案，并在登记文件上加盖登记印鉴；
（三）登记责任人或代理人在送入登记申请书及交验文件十天后，可到市房地产登记处领取盖有登记印鉴的文件原件。
第十三条 凡在市房地产登记处办理登记事项，按规定缴付登记费。

第三章 查 阅
第十四条 在市房地产登记处登记在案的所有文件均可公开查阅。查阅人应填写查阅申请书，缴付查阅手续费。
第十五条 查阅人不得将查阅的文件带离市房地产登记处，并应遵守市房地产登记处的查阅制度。
第十六条 凡需要复制查阅的文件，应填写复制申请书，缴付复制费，复制件应经市房地产登记处印鉴证明。

第四章 附 则
第十七条 登记、查阅及复制的收费标准另行制订。
第十八条 本细则自一九八八年十一月一日起施行。
第十九条 本细则由市房地产登记处负责解释。



1988年10月12日
论沉默权在刑事侦查期间的冲击与对策


张 军
（华南师范大学南海学院法政系，广东 佛山 528225）

摘 要：本文简要阐述了米兰达规则和沉默权的涵义，对现有以口供为中心的侦查模式提出了质疑，对我国实施沉默权制度后将对刑事侦查带来的冲击作了较为充分的展望，对一些现实问题进行必要的阐述,并提出了自己的观点和对策。
关键词：沉默权 冲击 刑事侦察 对策
人的尊严是人类的终极目的，而沉默权制度则是保障人类尊严不受侵犯的法律手段之一,沉默权既一项自然权利，也是一项人权组成部分，同时也是一项无罪推定的重要内容,从理想的角度来看，沉默权制度是法学尤其是刑事诉讼中的良善制度之一。沉默权对刑事侦查的冲击将是我国法制建设重大变革的前奏。
一、沉默权的涵义及发展
沉默权制度，最早开始于英国，后又在美国推行并波及欧洲各国，以及我国香港、台湾地区，学理上又称反对自我归罪特权。沉默权包含以下三层含义：1、被告人没有义务为追诉方向法庭提供任何可能使自己陷入不利境地的陈述和其它证据,追诉方不得采取任何非人道或有损被告人人格尊严的方法强迫其就某一案件事实作出供述或提供证据；2、被告人有权拒绝回答追诉官员或法官的讯问，有权在讯问中始终保持沉默，司法警察、检察官或法官应及时告知犯罪嫌疑人、被告人享有此项权利，法官不得因被告人沉默而使其处于不利境地或作出对其不利的裁判；3、犯罪嫌疑人、被告人有权就案件事实作出有利于或不利于自己的陈述，但这种陈述须出于真实的意愿，并在意识到其行为后果的情况下作出，法院不得把非出于自愿而迫于外部强制或压力所作出的陈述作为定案依据。该项原则实质上赋予了犯罪嫌疑人、被告人两项权利：一是犯罪嫌疑人、被告人对于是否陈述享有不受强迫的权利；另一项是犯罪嫌疑人、被告人对于是否陈述及是否提供不利于己的陈述享有选择权。
1912年，英国《1912年法官规程》对沉默权作出了明文规定。受英国法的影响，美国1789年宪法修正案第5条明确规定反对强迫自我归罪的特权。规定“任何人都不得被强迫在任何刑事案件中自证有罪”。德、日等大陆法系国家则是通过刑事诉讼法最终确定的，在立法中直接规定沉默权的规则。例如日本宪法第38条规定：“不得强迫任何人作不利于己的供述”。其刑事诉讼法第198条（二）规定：“在进行前项调查时，应当预告知嫌疑人没有必要违反自己的意识进行供述。”而随着联合国不断确立、推行刑事司法的国际化，特别是刑事司法领域最低限度人权保障标准的努力， 沉默权已得到了联合国文件的确认。
历史上，有关沉默权的著名案件有“希鲁尔诉威廉姆斯”案和“米兰达的忠告”，特别是发生在1966年的美国联邦法院所判的“米兰达诉亚里桑那州”一案具有特别重要的意义，该案件可以说对于沉默权这一制度的最终确立具有里程碑的作用。该案发生在1963年3月3月，美国亚里桑那州一名女士被一个男人塞进车里强暴，大约10分钟后，被害人被释放。经被害人的指控和描述，警方逮捕了米兰达。在审讯中，米兰达供述了自己强奸的行为，并在供认书上签字，据此，米兰达被判处劫持罪和强奸罪，但事后米兰达又认为自己是在当时的环境中被迫招供的。①美国联邦最高法院同意被告的观点，认为审讯时候的气氛和审讯者所用的心理手段，使得被告虽然未受到身体的强迫，但是不是真实的意思表示。随后法院规定必须将以下事项告知被羁押人：他有权保持沉默和不回答问题；他所说的每一句话都有可能在法庭上用作不利他的证据；他有权同律师协商并让律师在讯问时在场；如果他请不起律师，有权免费获得一个指定的律师来代理他。以上规定就是现代西方国家有关的沉默权的内容。
二、沉默权对刑事侦查带来的冲击
沉默权作为一种符合现代民主法制思想的制度，引入我国是只是一个时间问题，但是在看到沉默权的积极作用的同时，我们还应该想到它在刑事侦查中的一些消极作用。
（一）沉默权与我国《刑事诉讼法》相冲突。《刑事诉讼法》第一编第五章第42条规定了刑事诉讼的七项证据，其中第四项证据是犯罪嫌疑人、被告人供述和辩解，即我们通常所称为的口供，查证属实的口供可以作为定案的根据。《刑事诉讼法》第二编第二章第二节讯问犯罪嫌疑人第93条规定：“（检察院或公安机关的）侦查人员在讯问犯罪嫌疑人的时候，应当首先讯问犯罪嫌疑人是否有犯罪行为，让他陈述有罪的情节或者无罪的辩解，然后向他提出问题。犯罪嫌疑人对侦查人员的提问，应当如实回答。但是对与本案无关的问题，有拒绝回答的权利。”也就是说在讯问中，侦查人员有权提问，犯罪嫌疑人有义务回答，只是涉及到与本案无关的问题时，犯罪嫌疑人才能拒绝回答。沉默权一旦建立或实施，侦查人员便丧失了讯问的权利，犯罪嫌疑人可以在侦查期间始终保持沉默，采取不合作的态度。可以预见的是必然会出现犯罪嫌疑人利用沉默权“合法”逃避打击导致追诉率下降，侦查机关工作量增加，诉讼成本和犯罪控制成本上升，从而在短期内降低侦查机关工作效率和维护社会正义的能力，对侦查机关充分发挥其职能作用产生负面影响。由于我国的证据制度不是实行自由心证和内心确信，而是强调证据间的相互印证，缺乏口供的案件，定案将比较困难。
（二）沉默权与预审的任务相违背。预审它是外来语，原意是指法院正式开庭审判前对被告人进行的预备性审理。由于各国的立法原则不同，预审的程序也各不相同。我国刑事诉讼中的预审，是指公安机关的侦查人员为了审查核实证据，查明案件事实真相，而依法进行讯问和查证，并对案件作出终结处理的一项侦查活动。预审的任务主要有三项：获取犯罪嫌疑人的真实供述和辩解；核实和完善案件事实和证据；依法结束对案件的侦查，并对案件作出相应的处理。预审工作的重头戏是讯问犯罪嫌疑人，向其索取真实的供述和辩解。因为真实的口供不仅是证据，而且比其它证据更全面、细致、准确地反映出案件的事实真相，特别是对犯罪嫌疑人的作案动机、作案目的、心理活动以及犯罪的细节和手段，更显得至关重要。此外，预审人员还要通过讯问达到印证被害人的陈述，印证共同犯罪中成员的互供，印证犯罪现场遗留的痕迹，印证现场勘查记录，印证刑事科学技术鉴定等等。如果犯罪嫌疑人被赋予沉默权，闭口不回答任何问题，不但预审任务无法完成，就连预审本身也失去了存在的意义。
（三）影响追缴赃款赃物，证人举证。刑事案件侦破后，还必须追缴犯罪嫌疑人作案所得的赃款赃物。追缴赃款赃物既是为了索取物证，又是为了挽回人民群众的经济损失，赃款赃物的下落只有通过犯罪嫌疑人的口供才能获得线索。如果犯罪嫌疑人有权保持沉默，那么其他证人在认为作证会对自己不利的情况下，更有权保持沉默。在侦查实践中常常会遇到证人不愿意作证的案例。一种是害怕犯罪嫌疑人报复，另一种是担心影响相互间的关系。在伤害案件中明明知道事情的起因，同时看见谁先骂人谁先动手，偏偏不愿意出来作证，担心影响以后的邻里关系。证人若采取沉默方式对待司法机关，刑事侦查的工作将更为被动。
三、我们所要采取的对策
“以公正的逻辑代替武力的逻辑是法律本质的全部所在。”①建立沉默权有利于加强对犯罪嫌疑人和被告人基本人权的程序保障，促进我国刑事诉讼制度的进一步民主化，是履行国际法义务的需要，是树立公众对刑事程序的核心，维持刑事程序正常运作的现实需要，是依法治国的需要，是大势所趋。因此，在我国尚未确立沉默权之前，应尽力吸取其合理因素。
我国《宪法》第35条保障公民的言论自由，《刑事诉讼法》第43条规定了严禁刑讯逼供和以威胁，引诱、欺骗以及其他非法的方法收集证据，第46条规定了重证据不轻信口供，《刑法》第247条中规定有刑讯逼供罪和暴力取证罪，有关司法解释在口供问题上确立了非法证据排除规则（最高人民检察院《人民检察院刑事诉讼规则》第265条规定：严禁以非法的方法收集证据。以刑讯逼供或者威胁、引诱、欺骗等非法的方法收集的犯罪嫌疑人供述、被害人陈述、证人证言，不能作为指挥犯罪的根据；最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国刑事诉讼法〉若干问题的解释》规定，凡经查证确实属于采用刑讯逼供或者威胁、引诱、欺骗等非法的方法取得的证人证言、被害人陈述、被告人供述不能作为定案的根据），还有一些法规也对进行刑讯逼供、侵犯犯罪嫌疑人合法权益的行为规定了追究、处罚办法。这些似乎都可视为沉默权若干内容在我国法律中的体现。那么在刑事侦查工作中我们可能必须要做到以下几点：
（1）设置沉默权的告知程序，即在侦查机关讯问犯罪嫌疑人前，书面或口头告知他们享有保持沉默的权利；（2）限制讯问时间、对象、两次讯问的间隔、地点，明确对犯罪嫌疑人连续讯问的时间界限，保证其基本人权不受侵犯；（3）对讯问过程加强监督和控制，不允许对犯罪嫌疑人采用非法强制手段获取口供；（4）提前律师介入刑事诉讼的时间：允许律师在第一次讯问之前为犯罪嫌疑人提供法律帮助，对讯问过程及沉默权的实施进行监督；（5）保障在押犯罪嫌疑人的会见权和通讯权，避免犯罪嫌疑人在被羁押期间受到强制，保证在其受到强制时可以获得法律救济；（6）应当转变侦查观念和侦查模式，从依赖口供、从供到证的破案模式转变为主要依靠其他证据，由其他证据破获案件的模式。
为此，侦查人员不仅要树立人权保障意识，还要提高自身素质，尤其是提高在不依赖口供的情况下侦破案件的能力，主动提高自己的侦查水平，注意增强侦查的智慧投入和科技投入。

参考书目:
1.曾庆敏主编《精编法学辞典》，上海辞书出版社2000年;
2.《预审学》公安大学出版社1986年5月版;
3.王以真主编《外国刑事诉讼法学参考资料》，北大出版社;
4.孙长永《沉默权制度研究》，法律出版社;
5.陈光中、徐静村主编《刑事诉讼法学》，中国政法大学出版社1999年;
6. 张新枫主编《刑事侦查教材》，警官教育出版社1999年11月版；

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