杭州市土地资产评估暂行办法

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杭州市土地资产评估暂行办法

浙江省杭州市人民政府


杭州市土地资产评估暂行办法(根据市政府令第179号修正并重新发布)


根据《杭州市人民政府关于修改2001年底以前发布的部分规章的决定》(市政府令第179号),现将修订后的《杭州市土地资产评估暂行办法》、《杭州市国有土地使用权出让实施办法》、《杭州市农村私有房屋租赁管理暂行规定》和《杭州市人民防空工程管理规定》公布如下。


杭州市土地资产评估暂行办法


(1993年3月5日杭州市人民政府令第49号发布,根据2002年4月27日《杭州市人民政府关于修改2001年底以前发布的部分规章的决定》修正)


第一章 总 则

第一条 为了加强国有土地资产管理,保护土地所有者和使用者的合法权益,推进土地使用制度的改革,根据国务院发布的《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《国有资产评估管理办法》及国家有关规定,结合我市实际,制定本办法。
第二条 杭州市行政区划范围内(包括市辖县、市)国有土地使用权出让、转让、出租、抵押,以及本办法第六条规定的行为,必须依据本办法进行土地资产评估。
第三条 本办法所称土地资产评估是指政府土地行政主管部门委托或授权地产评估机构,依据国家规定和有关资料,运用规定的原则、程序、标准和方法,以统一的货币单位,对被评估宗地地产价值进行评估和估算,作出该宗土地的地价。
土地资产评估的地价是土地所有权和土地使用权在社会经济活动中可得到利益反映出的价格形态,包括级差地租、配套费、开发成本等。
第四条 杭州市国有土地资产评估工作,由杭州市土地行政主管部门统一管理。国有土地资产评估价格,市区范围内必须经杭州市土地行政主管部门确认后方可生效;各县(市)范围内必须经各县(市)土地行政主管部门确认后方可生效。
第五条 国有土地使用权有偿出让,市区由杭州市土地行政主管部门、各县(市)由各县(市)土地行政主管部门统一组织,具体委托具有资质的土地评估机构进行资产评估。集体所有制土地需要出让使用权的,必须先征用为国有土地,并进行相应的土地资产评估,方可办理出让事宜。
第六条 行政划拨的国有土地使用权在经济活动中凡涉及到下列经济行为的,必须申请市、县(市)土地行政主管部门进行地产评估:
(一)以土地使用权作为抵押、经济担保的;
(二)以土地使用权入股建立股份制企业,或者以土地使用权投资联营的;
(三)企业破产拍卖土地使用权的;
第七条 土地评估工作应执行国家有关地价管理的规定,遵循公正性、科学性、合理性的原则。


第二章 地产评估机构与管理

第八条 杭州市土地行政主管部门主管全市行政区域内的土地评估工作,负责制定土地评估和地价管理的有关政策,协调土地评估中的重大问题。
第九条 土地评估机构依据国家有关法律、法规以及市有关土地评估政策、地价管理规定和被评估土地的实际状况,按本办法规定独立作出客观、公正的评价。
土地评估机构作出的土地评估价格,必须按规定报经市或县(市)土地行政主管部门核准。
第十条 土地使用者配合土地评估机构进行土地评估,如实反映土地状况和提供有关资料。
第十一条 土地评估机构进行土地评估,按市物价局会同市土地行政主管部门核定的标准和办法收取土地评估费。


第三章 土地评估程序和方法

第十二条 土地评估立项:
(一)集体所有制土地被依法征用为国有土地后,需要出让土地使用权的,由市、县(市)土地行政主管部门立项,委托具有资质的土地评估机构评估。
(二)在国有土地上成片开发建设,依照有关规定应当出让土地使用权的,由市、县(市)土地行政主管部门直接立项组织评估,或者由受让方申请市、县(市)土地行政主管部门立项,委托具有资质的土地评估机构评估。
(三)行政划拨的土地,需要将土地使用权作价入股或者以土地使用权进行投资的,以及以土地使用权作为抵押物的,或者转让、出租土地使用权的,由土地使用权人向市、县(市)土地行政主管部门提出申请,经审查同意后由市、县(市)土地行政主管部门立项,委托具有资质的土地评估机构评估。
(四)有偿出让的土地,需要有偿转让土地使用权的,由土地使用权人(即原受让人)直接委托土地评估机构评估。
(五)其他需要进行土地评估的,委托具有资质的土地评估机构评估。
第十三条 申请评估或者委托评估的土地使用权人,必须提交土地使用权证或其他土地权属证明以及有关文件、资料。
第十四条 土地评估机构接到评估要求后,应及时进行评估,提出土地评估报告书。
土地评估报告书应载明以下内容:
(一)评估立项机关或者委托人;
(二)评估工作机构;
(三)评估人或评估工作机构负责人;
(四)评估时间;
(五)评估地块状况,土地评估的原因、目的、评估依据以及作价的原则方法;
(六)使用权年限;
(七)评估的价格;
(八)其他需要说明的问题。
第十五条 土地评估机构提出的土地评估报告书,必须经市、县(市)土地行政主管部门核准。
经市、县(市)土地行政主管部门核准的土地评估价格,作为计算土地使用权出让金、土地使用权转让金、土地使用权增值费、作价入股投资等的依据。
第十六条 土地评估机构提出评估报告书后六个月内被评估土地使用权未作变更的,评估报告自然失效,以后需要变更土地使用权的,必须重新进行评估。
第十七条 土地评估应依据地块的用途、地块的获得方式、土地等级、使用年限、建筑容积率、地块状况以及交通、基础设施、环境条件和获利能力等多种因素综合评定。
第十八条 土地评估适用以下方法:
(一)基准地价法;
(二)市场比较法;
(三)剩余法;
(四)成本逼近法;
(五)收益还原法;
(六)其他经市土地行政主管部门认可的评估方法。
以上方法可根据评估目的分别适用或综合运用。
第十九条 用基准地价法评估时,应根据基准地价,结合地块的微观区位条件、使用年限以及其他影响地价的因素,确定修正系数后,进行评估。
第二十条 用市场比较法评估时,应按市场上相同或者类似的地产交易价格,进行评估。
第二十一条 用剩余法评估时,应减去地上房屋或建筑物重置成本价值和其他有关费用后,进行评估。
第二十二条 用重置成本评估时,应按该项土地重新取得所需投资,即以国家规定的各项补偿费、开发费及其他有关费用标准(按现价计算)累加计算进行评估。
第二十三条 用收益现值法评估时,应按被评估土地的预期获利能力和土地增值情况,测算出土地的现值,进行评估。


第四章 附 则

第二十四条 本办法涉及萧山、余杭两区人民政府及有关行政主管部门职权的,按省、市有关规定办理。
第二十五条 本办法自发布之日起施行。


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行政执法阶段法的运行
选自《法流失论——法运行的经济学观察》

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一、执法综述

(一)执法的概念

  执法即法律的执行。狭义的执法指行政执行,指国家行政机关、法律授权或委托的组织及其公职人员在行使行政管理权的过程中,依照法定职权和程序,贯彻实施法律的活动。

  执法作为国家行政机关独立的职能,是近代民主政治的产物。在古代社会,国家的立法要以、司法权和行政权均由最高统治者一人掌握,君主可以一言兴法,也可以一言废法,国家行政机关根据最高统治者个人意志进行行政事务管理。西方国家资产阶级革命后,建构了立法、司法、行政三权分立的国家制度,确立了依法行政的法制原则,民主政治消除了个人对社会享有至高无上的统治权,避免了个人的独断专行。社会主义的中国,虽然没有实行三权分立的政治制度,但其行政执法的职责亦是与立法、司法机构相分离,由政府冲凉专门负责执行的。国家行政机关执行法律是人类制度文明进步的结果。

  执法是实现政府职能的最主要、最重要的手段,在分配社会资源、维护社会秩序、保障公民权利、推动社会进步等方面发挥着重要的作用。

(二)与司法等比较,执法主要有以下特征:

  1.执法的主体是国家行政机关和所属的公职人员,以及法律授权和委托的组织及人员。各级政府及其下属部门是执法的主体,法律授权的组织,如企业、学校等在法律授权的范围内执行法律。

  2.执法内容具有广泛性。执法是以国家名义对社会实行全方位的组织和管理,涉及国家社会、经济生活的各个方面,包括政治、经济、外资、国防、财政、文化、教育、卫生、科学、社会福利、公用事业等各个领域,内容十分广泛。

  3.执法活动具有单方面性。在执法中,执法主体与行政相对人形成行政法律关系,行政执法主体既是一方当事人,又是执法者。行政机关代表国家,在行政法律关系中居支配地位,其意思表示和处分行为对于该法律关系具有决定的意义。行政行为虽然是双方或多方的行为,但仅以行政机关单方面的决定而成立,不需要行政相对人的请求和同意,例如国家行政机关依法对市场进行监督检查等。

  4.执法活动具有主动性。国家行政机关在执法中,一般都采取积极主动的行动去改造职责,不需要行政相对人的意思表示。

(三)执法的原则

  1.依法行政原则

  亦称合法性原则、行政法治原则,是社会主义法治原则在执法领域的具体体现,是国家行政机关执法的最高准则。其含义是:国家行政机关在全部行政管理中要严格依法办事,使国家的行政管理活动完全建立在法治的基础上。具体来说,第一,执法的主体合法。第二,执法的内容合法。第三,执法的程序必须合法。

  坚持这一原则的理由在于:首先,指导国家行政机关正确实施管理。其次,有利于防止行政权力的滥用。

  2.合理性原则

  合理性原则是指执法机关、执法人员在执法活动中,特别是在行使自由裁量权时,必须合理、公正,符合法律的精神和目的,与社会生活的常理一致。要求各种行政措施的采取都要在合法的条件下,同时做到符合科学规律、社会公德、法律目的和公共利益。

  3.效率原则

  坚持这一原则就是要求国家行政机关在对社会实行组织和管理的过程中,在依法行政的前提下,必须最大限度地发挥其效能,以最小的投入取得最大的行政效率和效益。效率原则强调在执法时,要做到迅速、准确和有效。

(四)行政执法的种类

  1.根据行为的内容和性质不同,执法可以分为行政监督、行政处理、行政制裁、行政强制和行政复议、行政裁决、行政仲裁、行政调解等。

  2.根据行为对行政相对人权利义务影响的不同,执法可以分为赋予、暂停或取消行政相对人某种法律资格的执法,授予、限制或剥夺行政相对人某种法律权益的执法,加予、减少或免除行政相对人某种法律义务的执法,解决处理行政相对人争议的执法。

  3.根据执法机关和管理对象不同,执法可以分为工商、公安、税务、人事、财政、土地、食品卫生、环境保护、物价、城建、计量、审计、金融、教育、文化、劳动、农业、林业、渔业、交通运输、司法、海关等部门的行政执法等。

新余市人民政府关于印发新余市仰天岗生态新区保护管理办法的通知

江西省新余市人民政府


新余市人民政府关于印发新余市仰天岗生态新区保护管理办法的通知
余府发〔2007〕38号


各县(区)人民政府、管委会,市政府各部门,市直各单位:

现将《新余市仰天岗生态新区保护管理办法》印发给你们,请认真遵照执行。







二○○七年十二月二十五日





新余市仰天岗生态新区保护管理办法



第一章 总则

第一条 为了加强对新余市仰天岗生态新区(以下简称仰天岗生态新区)的保护、管理和利用,根据有关法律、法规、规章,结合本市实际,制定本办法。

第二条 仰天岗生态新区包括景区和外围保护区,其范围为东至新欧公路及孔目江,南至仰天大道及浙赣铁路,西至大广高速公路,北至沪昆高速公路(以下简称四至界址)。新区详细的四至界址,由新余市仰天岗管理委员会会同有关部门结合城市规划合理划定。景区和外围保护区具体的面积与界线根据《仰天岗地区生态建设总体规划》确定。

第三条 仰天岗生态新区的建设遵循严格保护、科学管理、合理利用的原则,并纳入全市国民经济和社会发展计划以及城市总体规划。

第四条 任何单位和个人不得违法占用仰天岗生态新区内的土地,不得破坏仰天岗生态新区内的其他自然资源和人文资源。

第五条 在景区内利用风景名胜资源进行商业活动,实行有偿使用的原则。

第六条 新余市仰天岗管理委员会(以下简称市仰天岗管委会)负责仰天岗生态新区的保护管理工作。新余市城管、民政、工商、环保、教育、广播电视、经贸、水利、林业、交通、文化、卫生、旅游、国土资源、劳动保障等行政执法机关(以下简称市有关行政执法机关),依照各自职责做好仰天岗生态新区的保护管理工作。

仰天岗生态新区内的土地利用、资源开发和各项建设,以及市有关行政执法机关进行执法,应当遵守经批准的仰天岗生态新区规划,服从统一规划管理。

第七条 对于保护仰天岗生态新区有显著成绩或重要贡献的单位和个人,由市仰天岗管委会给予表彰和奖励。



第二章 规划和建设

第八条 《仰天岗地区生态建设总体规划》在符合《新余市城市总体规划》的前提下,由市仰天岗管委会组织编制,新余市国土资源管理局(以下简称市国土资源部门)、新余市林业局(以下简称市林业部门)、新余市规划局(以下简称市规划部门)审核,报市政府批准后,由市仰天岗管委会组织实施。

第九条 仰天岗生态新区的四至界址,由市仰天岗管委会立桩标定。

第十条 仰天岗生态新区的国土资源由市国土资源部门管理,市仰天岗管委会协管。仰天岗生态新区内的土地和矿产资源开发利用,应先经市仰天岗管委会提出初审意见,报市国土资源部门审核批准。

第十一条 仰天岗生态新区内的建设项目,应由市仰天岗管委会提出初审意见,送市规划部门审核后报市政府批准。

  第十二条 在景区范围内,原有违法建设的建(构)筑物,必须限期拆除并收回违法占用的土地。原依法批准兴建的建(构)筑物,依照仰天岗生态新区规划允许保留的,应与周围景观相协调;不相协调的,应当限期改正。依照仰天岗生态新区规划不允许保留的单位和建(构)筑物,应当在限期内迁出或拆除。对限期改造、拆除、迁出应当给予补偿的,按国家有关规定执行。

第十三条 建设项目的布局、高度、体量、造型和色彩以及规模等,应当与周围景观和环境相协调。不得建设破坏景观、污染环境、妨碍游览的设施。

第十四条 在建设项目施工过程中,建设单位、施工单位必须采取有效措施保护周围的林木、植被、水体、地貌,不得造成污染和水土流失。施工结束后,施工单位应当及时清理场地,进行绿化,恢复环境原貌。

第十五条 市仰天岗管委会应当根据仰天岗生态新区规划,积极开发名胜资源,逐步完善交通、服务设施和游览条件。



第三章 保护和管理

第十六条 市仰天岗管委会应当配备必要的力量和设备,建立健全各项制度,落实保护和管理责任,做好仰天岗生态新区的保护和管理工作。

第十七条 市仰天岗管委会应当做好仰天岗生态新区内的封山育林、植树绿化、野生动植物保护和防治病虫害工作。

景区内林木均属特殊用途林,不分权属均应由市仰天岗管委会按照规划指导抚育管理,未经依法批准不得砍伐。

严禁砍伐仰天岗生态新区内的古树名木。

第十八条 市仰天岗管委会应加强森林防火工作,并与仰天岗生态新区内所有单位、居民签订森林防火责任书。

禁止任何单位和个人在林区和林缘地带进行炼山、烧荒、野炊。特殊情况需要用火的,须经市森林防火机构同意,采取安全措施后方可在指定地点用火。

第十九条 在仰天岗生态新区内采集标本、野生药材和其他林副产品,应向市仰天岗管委会提出申请,再由市仰天岗管委会报市林业部门批准后,方可在指定的范围内进行。

第二十条 市仰天岗管委会应加强湿地生态的保护与管理,维护生态系统平衡,严禁破坏水体和野生植物、野生动物的栖息地及迁徙地。

严禁向景区地表水饮用水源保护区排放污染物。

第二十一条 市仰天岗管委会应加强仰天岗生态新区的环境卫生管理,确保仰天岗生态新区清扫保洁、生活废弃物的收集、运输、处理等工作的质量。

第二十二条 任何单位和个人都应爱护仰天岗生态新区的各项基础设施、安全设施和接待服务设施,严禁破坏、非法改变用途或随意移动。

第二十三条 在仰天岗生态新区范围内开设商业服务网点,必须符合仰天岗生态新区要求,在规定的区域内经营。

第二十四条 游客应当遵守公共秩序,爱护公物,保护风景名胜资源,遵守游览注意事项。

第二十五条 在景区内不得葬坟,已平坟的,不得再堆坟头、立墓碑。不得在景区内放鞭炮、烧纸钱。



第四章 责任

第二十六条 在仰天岗生态新区内有下列情形之一的,责令限期改正或赔偿,或依法予以罚款;情节严重的,依法追究刑事责任:

㈠损坏或擅自移动界桩或其他边界标志的;

㈡盗伐、滥伐林木,或损毁古树名木,或违法经营(含加工)木竹的;

㈢违法采集野生植物标本和野生药材的;

㈣捕捉、捕杀或伤害鸟和其它野生动物的;

㈤随地焚烧垃圾或在指定地带外烧烤、焚香、生火、吸烟,或者随地吐淡、便溺,乱丢果皮、纸屑、烟头和碎玻璃等废弃物的;

㈥挖山开采砂、土、石、粘土等矿产资源和采脂、挖笋、掘根、剥树皮、放牧、狩猎等破坏景区风景资源的;

㈦围填水体、滥占林业用地、毁林开垦、改变林地用途和其他破坏景区植被的;

㈧向景区随意排放、抛掷或倾倒废弃物,或者擅自抛撒、堆放、倾倒建筑垃圾的;

㈨向景区内水体排放、倾倒含有汞、镉、砷、铬、氰化物、黄磷等可溶性剧毒废渣、废液,或者排放工业废渣、生活垃圾,或者利用溶洞排放、倾倒含病原体的污水等废弃物的;

㈩擅自取用地表水或抽取地下水从事生产经营活动的;

(十一)放养或圈养除旅游观光和资源保护需要外的禽畜的;

(十二)在景区内湖泊、河流、水库、山塘及其他蓄水设施内游泳的;

(十三)在景区进行违法建设,或在景区外围保护地带内进行影响或破坏景观景物、污染环境、阻塞交通、破坏生态环境和危及防火安全的建设的;

(十四)在景区内攀、折、钉、拴树(竹),践踏、采摘花草,或在景物和公共设施上涂写、刻画等损坏景物和公共设施的;

(十五)因建设工程项目对周围环境及其中的林木、植被、水体、岩石造成破坏,或工程竣工后10日内,没有清理施工现场、恢复原貌或原有功能的;

(十六)在景区内占道经营的;

(十七)生产、生活或服务性设备排放的污染物超标的;

(十八)违法占用或破坏土地的;

(十九)在景区内殡葬和筑坟的;

(二十)违反法律、法规、规章规定的其他行为。

对前款规定的各种情形,市有关行政执法机关应当依法委托市仰天岗管委会进行行政执法。暂不具备行政执法委托条件的,应当建立行政执法联络员制度,加强行政执法机关与市仰天岗管委会的沟通和配合。市仰天岗管委会发现不属于委托执法范围的情形,应当及时向市有关行政执法机关通报,市有关行政执法机关应及时进行处理,并在收到通报之日起15日内将处理结果告知市仰天岗管委会。

对本条第一款规定的各种情形,市有关行政执法机关对同一违法行为不得重复进行处罚。

第二十七条 市仰天岗管委会、市有关行政执法机关的工作人员有下列行为之一的,由其所在单位或者市人事、市监察部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

㈠违法审批或者不按照规定的程序报批的;

㈡发现违法行为不及时处理或者不及时向市有关执法机关通报,导致违法行为蔓延造成严重后果的;

㈢玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权,导致火灾、安全责任事故或环境污染事故发生的;

㈣不依法履行监督管理职责的其他行为。



第五章 附则

第二十八条 仰天岗生态新区内军事禁区和军事管理区的确定及其范围的划定和保护,依照《中华人民共和国军事设施保护法》和国家有关规定执行。

第二十九条 本办法实施前在仰天岗生态新区内经批准已建成的工程项目和设施,由市仰天岗管委会和市有关部门根据有关法律、法规和本办法进行管理。

第三十条 本办法自2008年1月1日起施行。