一房多卖执行案件的调查与处理

近几年随着房地产开发的增多，一些房地产开发商为了取得更多的周转资金或获取更多的利润，将正在建设的房屋进行一房多卖或一房既卖又抵押，为此引起了诉讼。笔者对北安市法院三年来因房地产购买抵押、产生纠纷的16件执行案件进行调查并研究处理方法。
一、一房多卖的类型
从16件涉及被执行人为房地产开发商的执行案件来看，有7件是因为一房多卖引起倒出房屋的执行，有4件是开发商为债务人执行拍卖查封的房屋，案外人提供证据证实开发商将房屋出售或抵债、抵押给案外人情形，有5件是法院判决房屋归申请执行人所有，在执行过程中，发现开发商将房屋出售给他人。从调阅卷宗内容来看，一房多卖有五种情形：
（一）二个或二个以上的买卖法律关系都合乎法律规定，买受人均未取得房产权证，其中一个已经占有使用，但法院判决房屋归未占有使用的申请执行人，这类案件有4件，占25%。
（二）二个或二个以上的买卖法律关系都合乎法律规定，一个买受人取得房产权证，另一个虽未取得但已经占有使用，在执行过程中，因未取得房产权证但已占有使用的，拒不倒出房屋，法院判决此类执行倒出房屋案件有2件，占12.5%。
（三）先买受人与出售人之间的买卖关系合法有效，并取得了房产权证，且被法院依法保护，但在诉讼至执行期间，被执行人（开发商）与后买受人（案外人）恶意串通，私下协议将房屋出售给后买受人，并且后买受人占有使用房屋，这类案件有5件，占31.3%。
（四）先买受人与出售人之间的买卖关系系合法，未取得房产权证，并占有使用，因买受人为另案被执行人，在执行过程中，买受人、出售人（开发商）与案外人三方恶意串通，将房屋协议给案外人，为原买受人逃避执行提供虚假协议，这类案件有3件，占18.8%。
（五）先买受人与出售人（被执行人）之间的买卖关系无效，后买受人的买卖关系合法，但先买受人已将房屋占有使用，法院判决先买受人倒出房屋，这类案件有2件，占12.5%。
二、一房多卖的处理方法
对于一房多卖的处理原则是司法确认高于行政确认，因为司法权属于上位权，即法院判决确认的产权效力高于房产领发的房屋产权证照的效力。对于第一种情形，买受人均未取得房产权证，但其中一个买受人购买的房屋被法院依法确认，其他买受人虽然占有使用权，但必须予以倒出，其他买爱人持与开发商之间的买卖协议进行另案诉讼，但不影响房屋的倒出。
对于第二种情形，两个买受人与开发商之间的房屋买卖合同均有效，但是取得产权证照的买受人购买房屋的协议效力高于未取得证照买受人的协议效力，因为我国法律规定房屋产权以登记为准，登记所有人的效力大于事实所有人的效力，这是维护房地产交易安全及登记秩序的正常进行，因此，未取得房产权证但占有使用人必须倒出房屋，交付给取得房产权证的买受人，然后另案诉讼开发商返还购房款。
对于第三种情形，如果查清属实，执行机构对后买受人（案外人）的异议不予审查，依照民事诉讼法及执行若干问题的规定，对后买受人和开发商直接认定为恶意串通，予以拘留、罚款，同时将房屋倒出交付先买受人。
对于第四种情形，在执行阶段经常遇到有的被执行人（买受人）购买出售人的房屋，购买后并没有办理变更登记，主要是为了逃避法院的执行，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、冻结财产若干问题的规定》，对于对被执行人购买第三人确需过户的房屋，在征得原产权登记人同意后，法院才可以查封，否则应通过诉讼来确认，但在实际操作过程中，售房人极易与购房人（被执行人）恶意串通，一种情况是另行协议出租给被执行人，另一种情况是将房屋协议出售给案外人，由案外人同被执行人之间协议租售，对于此种情况，法院在执行过程中应对案外人的异议依照民诉法第204条进行审查，同时赋予当事人和案外人诉权，若通过诉讼认定房屋归先买受人所有，法院执行机构应对出售人、案外人及买受人（被执行人）予以拘留、罚款。
对于第五种情形，是通过民事诉讼认定买卖合同的效力，已认定先买卖关系无效，后买卖关系有效，才判决先买受人侵权成立，因此，先买受人必须倒出房屋，交付给后买受人。
总之，从上文分析来看，一房多卖引发的民事、行政、执行争议交叉案件进行。在诉讼阶段，一般应当是中止行政诉讼，先行审理民事争议，判断属于一房多卖的哪种情形进行确权。在执行过程中，执行员发现一房多卖的情形，应先初步审查，如果发现判决有错误应通过审判监督程序进行再审；如果案外人提出异议，执行人员应依法审查，同时赋予案外人诉权；如果发现是恶意串通进行假交易，必须依法严惩。

黑龙江省北安市人民法院 韩召峰

国家广播电影电视总局


关于进一步加强电视剧引进、合拍和播放管理的通知
国家广播电影电视总局




各省、自治区、直辖市广播影视厅（局），中央电视台：
近来，一些电视台、有线广播电视台超量播放引进剧（含电视台播放的电影片，下同），尤其是在黄金时间超量集中播放引进剧的问题日趋严重，一些带有明显引进剧色彩的假国产剧、假合拍剧也在屏幕上经常出现，观众意见较大。根据中央有关指示精神，为规范电视剧播出秩序，促
进国产电视剧繁荣，进一步加强对引进、合拍电视剧的宏观调控，现将有关事宜通知如下：
一、进一步重视和加强引进剧的管理。严格遵守《广播电视管理条例》和《电视剧审查暂行规定》（总局令第1号）等有关法规，要加大引进剧产地和题材的调控力度，避免集中引进同一个国家、地区或题材重复雷同的电视剧。以宫廷和武打题材的引进剧要从严控制，该类题材的引进?
绮坏贸暌缱芰康?5%。
二、严格控制引进剧的播放比例和播出时段。各电视台、有线广播电视台应根据《关于引进播出境外电视节目的管理规定》（原广电部第10号令），严格将黄金时间（18时至22时）播放引进剧的比例控制在15%以内。其中，各电视台、有线广播电视台在19时至21时30分的时间内，除经?
愕缱芫秩范ㄔ市聿シ诺囊缤猓坏冒才挪シ乓纭Ｍ徊恳绮坏迷谌鲆陨系氖〖兜缡犹ㄉ闲墙谀科档乐胁シ拧?
三、进一步规范合拍剧的制作和播放。取得《电视剧制作许可证（甲种）》的单位必须生产完成60集国产剧，并经审查通过后，方可申请与境外合拍一部20集的电视剧。其完成片经总局电视剧审查委员会审查通过后，由总局根据其思想艺术质量，确定是否可以在黄金时间播放。
四、进一步加强对境外演职员参与制作的国产剧管理。聘请境外演职员参与制作的国产剧，应按规定事先报总局外事司批准，其完成片经当地省级厅（局）或上级主管部门初审后，报总局电视剧审查委员会审查，由总局核发《电视剧发行许可证》。
五、本通知自2000年2月15日起开始执行。
请将本通知及时转发各有关电视台、有线广播电视台和电视剧制作机构，认真遵照执行。同时要加强对所辖各电视台、有线广播电视台播出情况的有效监督管理，如发现有超量播放引进剧等违纪行为的，应按照有关法规作出严肃处理。



2000年1月4日